Comprar una casa es un gran paso en la vida. Si estás preparado para embarcarte en este viaje, ¡enhorabuena!
Aunque el proceso de compra de una vivienda puede suponer un gran reto si los futuros propietarios no están preparados, afortunadamente existen varias formas sencillas de hacer que el proceso sea mucho más fluido.
¿Qué contiene este artículo?
Veamos cómo comprar una casa en 15 sencillos pasos, desde asegurarse de que está preparado hasta el cierre oficial de la operación.
¿Es un buen momento para comprar una casa?
La decisión y el momento de comprar una vivienda son personales y dependen de las finanzas y los objetivos generales del prestatario.
Se sabe que los tipos hipotecarios fluctúan y que el valor de las viviendas depende de la zona en la que se busque.
En lugar de centrarse únicamente en estos factores, la mejor manera de prepararse para comprar una vivienda es centrarse en conseguir la mejor situación financiera.
Esto incluye una puntuación crediticia de moderada a alta, un bajo coeficiente deuda-ingresos y ahorros sustanciales para el pago inicial.
Veamos cómo comprar una vivienda preparándose lo mejor posible desde el punto de vista financiero.
¿Listo para dar el siguiente paso?
Paso 1: Asegúrese de que está preparado para ser propietario de una vivienda
Si está leyendo esto, lo más probable es que o bien se sienta preparado para ser propietario de una vivienda o bien esté intentando calibrar si lo está viendo lo que implica.
Pregúntese por qué quiere comprar una vivienda y asegúrese de que el motivo coincide con sus objetivos a corto y largo plazo.
A continuación, hágase las siguientes preguntas:
- ¿Tiene sentido comprar una casa ahora mismo, desde el punto de vista financiero?
- ¿Piensa quedarse una temporada en la misma zona por motivos laborales o familiares?
- ¿Hay alguna posibilidad de que tenga que trasladarse?
- ¿Está listo para echar raíces?
- Si vas a comprar una casa con tu pareja, ¿vuestros objetivos coinciden?
Las respuestas a estas preguntas pueden ayudarle no sólo a confirmar su decisión, sino también a empezar a plantearse qué busca exactamente en una vivienda.
Paso 2: Determina cuánta casa puedes permitirte
Los futuros propietarios a menudo se centran únicamente en el precio de la vivienda, y se olvidan de todos los costes y tasas asociados a una casa y a una préstamo hipotecario.
No sólo hay que reservar dinero para el pago inicial, sino que también hay que tener en cuenta el resto de facturas y los posibles gastos de mantenimiento.
Utilice un calculadora de hipotecas para obtener una estimación aproximada del importe del préstamo o de la cuota mensual y, a continuación, calcula tu ratio deuda-ingresos (DTI), que los prestamistas utilizan para ayudar a determinar qué parte de tus ingresos mensuales se destina a la deuda.
El DTI se calcula dividiendo todas sus deudas mensuales entre sus ingresos brutos mensuales.
El porcentaje resultante puede mostrarte cuánto dinero puedes gastar en una hipoteca, en función de la parte de tus ingresos que se destina a la deuda cada mes.
Paso 3: Conozca su puntuación crediticia
Una de las piezas más importantes en el proceso hipotecario es su puntuación crediticia.
El prestamista hipotecario obtiene su informe crediticio completo cuando usted solicita un préstamo y lo utiliza para determinar si puede devolver la hipoteca.
Cuanto más alta sea su puntuación crediticia y mejor sea su historial de crédito, más probabilidades tendrá de conseguir las mejores condiciones y tipos hipotecarios.
Puede tirar de su propio informe de crédito de forma gratuita una vez al año para hacerse una idea de cómo están las cosas, y determinar si necesita dedicar algo de tiempo a mejorar esta puntuación antes de dirigirse a un prestamista.
Las puntuaciones de crédito son calculado basándose en los siguientes factores:
- Historial de pagos
- Importe total adeudado
- Duración del historial crediticio
- Tipos de crédito
- Nuevo crédito
El factor nº 1, el historial de pagos, constituye el 35% de su puntuación y muestra si realiza sus pagos a tiempo.
La cantidad total adeudada tiene un valor de 30%, y muestra cuánto de su crédito se está utilizando frente a lo que está disponible.
Centrarse en realizar todos los pagos a tiempo es un paso que puede mejorar significativamente su puntuación con el tiempo.
Paso 4: Ahorrar para el pago inicial y los gastos de cierre
Aunque lo más beneficioso es hacer un pago inicial de 20% por una vivienda porque elimina el seguro hipotecario privado (PMI), no es ni mucho menos la única opción.
Requisitos para el pago inicial
Muchos préstamos convencionales permiten pagos iniciales tan bajos como 3%, mientras que los préstamos FHA permiten pagos iniciales tan bajos como 3,5%, dependiendo de su puntuación de crédito.
Si reúne los requisitos para un préstamo del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) o del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA), es posible que no tenga que pagar entrada.
En función de lo que sea capaz de ahorrar, esto puede ayudarle a determinar el tipo de préstamo que podría estar disponible para usted. Sin embargo, si usted paga menos de 20%, u obtener un préstamo de la FHA, usted puede esperar a pagar por el seguro hipotecario.
Gastos de cierre
Los gastos de cierre, por su parte, son las comisiones que se pagan para obtener un préstamo hipotecario. Estos costes suelen rondar entre el 3% y el 6% del valor de la vivienda, según la entidad crediticia y el tipo de préstamo.
Recibirá un información de cierre de su prestamista antes del cierre, para que sepa exactamente lo que debe y pueda hacer cualquier pregunta sobre los costes.
Paso 5: Decida qué quiere en una casa
Permítete soñar en este paso, pero también separa tu lista en los siguientes puntos para saber a qué estás dispuesto a renunciar si la búsqueda se tensa:
- Imprescindibles
- Me gustaría tener
- Absolutamente no puede tener
Una de las consideraciones más importantes para su vivienda es la ubicación, seguida del tipo de vivienda y de si se permite que necesite algunas reparaciones o debe estar lista para entrar a vivir.
Eche un vistazo a los colegios y lugares de ocio cercanos, y determine lo importante que es un patio con mucho espacio verde frente a un piso o una casa adosada donde no tenga que cortar la hierba ni hacer trabajos de jardinería.
Paso 6: Encuentre el tipo de hipoteca que más le conviene
Una vez que haya determinado lo que puede permitirse, haya acumulado ahorros para el pago inicial y haya decidido lo que quiere en una casa, estará listo para iniciar la apasionante búsqueda de vivienda.
Pero primero, es hora de ponerse en contacto con un prestamista hipotecario de confianza para que le eche un vistazo a su opciones hipotecarias.
Estos son los tipos de préstamo más comunes:
- Préstamo convencional
- Préstamo FHA
- préstamo hipotecario del VA
- Préstamo USDA
Cada préstamo tiene requisitos diferentes en cuanto a puntuación crediticia, pagos iniciales, tipos de propiedad y coeficientes de deducción.
Préstamo convencional
Las hipotecas convencionales suelen requerir una puntuación crediticia de al menos 620, pagos iniciales de hasta 3% y un DTI de al menos 43%.
Préstamo FHA
Préstamos FHA exigen puntuaciones crediticias más bajas -a veces de hasta 500-, pero los importes del pago inicial deben ser más elevados si la puntuación crediticia es más baja. Muchos prestamistas permiten DTIs tan altos como 50% para préstamos FHA.
Préstamos VA y USDA
Los préstamos VA y USDA requieren unos requisitos específicos, pero pueden ofrecer importantes ventajas a quienes reúnan los requisitos, incluidas opciones sin pago inicial.
Paso 7: Conseguir la preaprobación de una hipoteca
Después de conectar con un prestamista de confianza, podrá solicitar la preaprobación.
Durante el proceso de preaprobación, el prestamista examinará sus ingresos, historial crediticio, coeficiente de endeudamiento y activos para determinar el tipo de interés y el importe del préstamo.
La preaprobación es un paso importante en el proceso de compra de una vivienda porque le indica cuánto puede pagar, le ayuda a limitar la búsqueda de vivienda y demuestra a los vendedores y agentes que usted es un comprador serio.
La preaprobación suele tener una validez de entre 60 y 90 días, por lo que conviene estar atento a su vencimiento durante la búsqueda de vivienda para asegurarse de estar al día.
Preaprobación no es aprobación
Tenga en cuenta que la preaprobación no equivale a la aprobación. Debe mantener sus finanzas en perfecto estado hasta el día del cierre. Pregúntale a tu prestamista cómo puedes evitar cualquier error financiero para asegurarte de no tener problemas el día del cierre.
Paso 8: Encontrar un agente inmobiliario
Por lo general, la entidad crediticia le proporcionará una carta de aprobación previa, que podrá presentar a un agente inmobiliario para demostrar que es un comprador serio.
Esto ayuda al agente a comprender el tipo de vivienda que puede permitirse, de modo que no pierda el tiempo mostrándole casas fuera de su presupuesto.
Su agente inmobiliario es una parte esencial del proceso de compra de una vivienda, así que elija bien. Negociará con el vendedor en su nombre, compartirá con usted sus conocimientos y experiencia en la zona y le ayudará a entender el proceso.
Muchos expertos coinciden en que es inteligente entrevistar al menos a tres agentes diferentes antes de tomar una decisión, pero también es probable que encuentre buenas recomendaciones de amigos y familiares.
Paso 9: Buscar viviendas
Su agente inmobiliario le ayudará durante la búsqueda de vivienda, pero también hay muchas cosas que puede hacer por su cuenta para avanzar en el proceso.
La forma más sencilla de poner en marcha la búsqueda es consultar los anuncios en línea. Puedes compartirlos fácilmente con tu agente para determinar cuáles merecen la pena.
También debes tener en cuenta:
- Conducir por los barrios para ver lo que está a la venta
- Comprobar los servicios locales
- Asistir a jornadas de puertas abiertas
- Tomar fotos y notas después de cada visita en persona, para poder compararlas adecuadamente a medida que completa la búsqueda.
Recuerde que este paso puede llevarle mucho tiempo, pero no se desanime. La casa adecuada está ahí fuera.
Paso 10: Cuando encuentre su casa, haga una oferta
Una vez que haya encontrado la casa adecuada, puede hacer una oferta.
Su agente inmobiliario le ayudará a preparar su oferta, que normalmente incluye el precio, la carta de aprobación previa y el justificante del pago inicial.
A partir de ahí, el vendedor aceptará la oferta, la rechazará o presentará una contraoferta. Una vez más, su agente le ayudará en este proceso hasta que llegue a una conclusión.
Volviendo a la preaprobación por un momento, una carta de preaprobación podría darle una ventaja competitiva con los vendedores. Demuestra que vas en serio y que es menos probable que te eches atrás por motivos económicos.
Además, reducir el número de contingencias en su oferta puede ponerle por delante de los vendedores. Es decir, elementos de la oferta que básicamente hacen peticiones al vendedor, como reparaciones o un plazo específico para el cierre. Estás diciendo que el trato depende de ciertas cosas.
Los vendedores suelen tener sus propios plazos, ya sea un cierre rápido o tiempo suficiente para encontrar otra casa. Si puedes ser flexible, merece la pena que te plantees convencer al vendedor.
Una vez aceptada la oferta y pagado el depósito de garantía, puede inspeccionar la vivienda.
Paso 11: Inspeccionar la vivienda
Es muy recomendable realizar una inspección de la vivienda antes de comprarla.
Los compradores suelen incluir una contingencia de inspección en su oferta de compra, de modo que si un inspector encuentra un problema grave, pueden echarse atrás en la compra o negociar las reparaciones.
A menudo, los agentes inmobiliarios pueden recomendarle un inspector de viviendas, pero también debe evaluarlos usted mismo antes de elegirlos.
Por lo general, los compradores son responsables de pagar la inspección. El inspector examinará específicamente la vivienda en busca de problemas y le facilitará una lista de lo que encuentre.
Paso 12: Tasar la vivienda
Las inspecciones de viviendas se realizan sobre todo para el comprador, mientras que las tasaciones las exige el prestamista hipotecario.
Las entidades crediticias exigen tasaciones para averiguar el valor de la vivienda que desea comprar. Si el tasador determina que el valor de la vivienda es muy inferior al de su oferta, es posible que no le concedan el préstamo.
Afortunadamente, esto no ocurre a menudo. Es sólo un paso que garantiza que el prestamista no le preste más de lo que vale la vivienda.
En caso de que un tasador llegue a la peor conclusión, usted puede impugnar los resultados si tiene pruebas significativas que demuestren lo contrario.
Paso 13: Según la inspección, negociar el precio y las reparaciones
Si encuentra algo preocupante en su informe de inspección, puede decidir pedir al vendedor que considere un descuento en el precio, un crédito o que solucione los problemas.
Su agente inmobiliario presentará sus solicitudes al vendedor o a su agente, dependiendo de quién venda la vivienda.
Si el vendedor rechaza sus peticiones, puede decidir seguir adelante o marcharse.
Paso 14: Una vez alcanzado el acuerdo, haz un recorrido final
La visita final es la última oportunidad de ver la vivienda antes del cierre.
Asegúrese de que todas las pertenencias del vendedor están fuera de la vivienda y de que se han realizado las reparaciones acordadas.
Por último, compruebe que todo funciona correctamente. Si todo parece estar en orden, puede proceder al cierre.
Paso 15: Cerrar la compra de su vivienda
Ha llegado el momento de hacer oficial la compra de su vivienda.
Tres días hábiles antes del cierre, su prestamista está obligado a proporcionarle una declaración de cierre. Este documento detalla todos los detalles del préstamo y los costes de cierre.
Puede comparar este documento con el presupuesto del préstamo, que recibió después de la solicitud, y asegurarse de que nada ha cambiado.
No tengas miedo de hacer preguntas sobre el contenido del documento para asegurarte de que lo entiendes todo.
Una vez que estés satisfecho, aportarás algunas firmas, pagarás el anticipo y los gastos de cierre, ¡y la casa será tuya!
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Los agentes de préstamos de Compass Mortgage entienden la importancia de este hito que cambia la vida, y estamos encantados de ayudarle a alcanzar sus objetivos de propiedad de vivienda.
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