Amortización vs. ARM

Al comprar una casa, una de las decisiones más importantes que debe tomar el comprador es cómo financiarla. Dos opciones populares son las hipotecas a tipo variable (ARM) y las hipotecas con reducción de capital. Aunque ambas opciones pueden ayudar a los compradores a permitirse una vivienda, funcionan de forma diferente y tienen distintas ventajas y desventajas. En esta entrada del blog, compararemos las hipotecas de tipo variable con las de rescate y le ayudaremos a entender qué opción puede ser la mejor para su situación particular. 

¿Qué es un ARM?

Una hipoteca de tipo variable (ARM) es un tipo de interés de préstamo en el que el tipo de interés no es fijo, sino que se ajusta periódicamente en función de un tipo de interés de referencia. El tipo más común de ARM es un préstamo a 30 años, pero también puede ser un préstamo a 15 años. Con un ARM, el tipo de interés es fijo durante un periodo inicial determinado, tras el cual se ajustará periódicamente en función del tipo en el momento del ajuste.

El tipo de interés inicial de una hipoteca ARM suele ser más bajo que el de una hipoteca de tipo fijo, lo que hace que los pagos mensuales sean más asequibles a corto plazo. Sin embargo, el tipo de interés puede subir con el tiempo, haciendo que los pagos mensuales sean inasequibles. La hipoteca ARM es una buena opción para las personas que esperan que sus ingresos aumenten con el tiempo o para las que prevén mudarse o refinanciar antes de que se ajuste el tipo de interés.

¿Qué es una recompra?

La recompra es una estrategia en la que el prestamista u otra parte paga una cuota única en el momento del cierre para reducir el tipo de interés del préstamo. Esto puede hacer que los pagos de la hipoteca sean más asequibles a corto plazo. Hay rebajas temporales como la reducción de 2-1Compra 3-2-1 y compra permanente. 

El prestatario, el vendedor, el constructor o el promotor pueden financiar la recompra, que puede ser una buena opción para quienes deseen dar una paliza sus pagos hipotecarios a corto plazo, pero es importante comprender que el coste de la recompra puede ser elevado.

Principales diferencias entre ARM y buydown

Las principales diferencias entre las hipotecas a tipo variable (ARM) y las compraventas son: 

1. Tipo de interés: Un préstamo ARM tiene un tipo de interés variable. Por el contrario, un buydown suele tener un tipo de interés fijo. El tipo de interés de una hipoteca ARM puede subir o bajar en función del tipo de interés en el momento del ajuste, mientras que el tipo de interés de una recompra es fijo.
2. Los pagos mensuales de una hipoteca ARM pueden fluctuar a medida que se ajusta el tipo de interés, mientras que los pagos mensuales de una hipoteca buydown permanecen constantes a lo largo del tiempo.
3. Riesgo: La hipoteca ARM tiene más riesgo que una compra a plazos porque el tipo de interés de una hipoteca ARM puede aumentar con el tiempo, haciendo que los pagos mensuales sean inasequibles a largo plazo.
4. Costes iniciales: Una hipoteca ARM suele tener unos costes iniciales más bajos, mientras que una hipoteca de recompra puede tener unos costes iniciales más elevados debido al coste de la comisión de recompra.
5. Adecuación: Un ARM puede ser más adecuado para prestatarios que esperan que sus ingresos aumenten con el tiempo o para personas que esperan mudarse o refinanciar antes de que el tipo de interés se ajuste. Por su parte, una hipoteca con amortización puede ser más adecuada para los prestatarios que desean pagos hipotecarios más bajos a corto plazo, pero que pueden permitirse el coste de la amortización.

¿Quién debe solicitar un ARM?

Una hipoteca de interés variable (ARM) es una buena opción para algunos prestatarios, pero puede no ser adecuada para todos. Estas son algunas situaciones en las que una ARM puede ser una buena opción:

1. Compradores que esperan que aumenten sus ingresos
2. Compradores que planean mudarse o refinanciar antes de que se ajuste el tipo de interés
3. Compradores que desean una cuota mensual más baja
4. Compradores que se sienten cómodos con el riesgo

Quién debe optar por una recompra

La recompra de la hipoteca puede ser una buena opción para algunos prestatarios, pero no para todos. Estas son algunas de las situaciones en las que una reducción puede ser una buena opción:

1. Compradores que desean reducir los pagos mensuales a corto plazo: Una recompra puede hacer que una hipoteca sea más asequible a corto plazo al reducir el tipo de interés. Esto puede ser especialmente útil para compradores con un presupuesto ajustado o con otras prioridades financieras.
2. Compradores que esperan que sus ingresos se mantengan estables: Los compradores que esperan que sus ingresos se mantengan estables a lo largo del préstamo pueden encontrar una buena opción en la recompra.
3. Compradores que piensan conservar la vivienda durante mucho tiempo: El coste de la recompra puede ser elevado, por lo que una recompra sólo tiene sentido desde el punto de vista financiero para los compradores que prevén conservar el inmueble durante mucho tiempo. Para determinar si una recompra tiene sentido desde el punto de vista financiero, debe calcular el umbral de rentabilidad. Es el tiempo que se tarda en recuperar el coste de la recompra. Para calcular el umbral de rentabilidad, divida el coste de los puntos por el ahorro mensual. Por ejemplo, si paga $16.000 en puntos por una hipoteca de $400.000 para bajar el tipo de 5% a 4%, y su ahorro mensual es de $237,63, tardará 67 meses (5,5 años) en recuperar los costes. La recompra puede no ser una opción rentable si piensas vender o refinanciar antes de ese plazo.
4. Compradores que se sientan cómodos con la recompra: Los costes de una recompra pueden ser elevados, y los compradores deben comprender los costes a largo plazo de la recompra y sopesarlos frente a los beneficios a corto plazo.

¿Cómo puedo saber si una recompra es adecuada para mí?

Determinar si una hipoteca con reducción de capital es adecuada depende de su situación financiera y de sus planes de futuro. A continuación te indicamos algunos aspectos que debes tener en cuenta a la hora de decidir si una recompra es adecuada para ti:

1. Asequibilidad a corto y largo plazo: Una amortización anticipada puede hacer que una hipoteca sea más asequible a corto plazo al reducir el tipo de interés, pero el coste de la amortización anticipada puede ser elevado. Debe considerar si los beneficios a corto plazo de una reducción superan los costes.
2. Sus expectativas de ingresos: Si esperas que tus ingresos aumenten con el tiempo, es posible que puedas permitirte pagos mensuales de hipoteca más elevados en el futuro, lo que podría hacer menos necesaria una recompra.
3. Sus planes para la propiedad: Si piensa conservar la propiedad durante mucho tiempo, es posible que recupere el coste de la recompra con el tiempo, lo que la convierte en una buena opción. La recompra puede no ser la mejor opción si piensa mudarse o refinanciar rápidamente.
4. El coste de la recompra: El coste de una recompra puede ser significativo, y es importante entender los costes a largo plazo de la recompra y sopesarlos frente a los beneficios a corto plazo.
5. Los mercados locales: Algunos mercados pueden ser más favorables para una recompra, mientras que otros no. Lo mejor es consultar a un profesional local para determinar el contexto local.

Buydown vs. ARM: Decida con Compass Mortgage 

Tanto si se trata de una compra a plazos como de una hipoteca ARM, lo más importante es encontrar la forma más inteligente y rentable de adquirir una vivienda o refinanciarla. En Compass Mortgageentendemos las complejidades de la financiación de viviendas y estamos aquí para ayudarle a tomar una decisión informada. Nuestro equipo de expertos puede ayudarle a explorar sus opciones, ya sea una Reducción de 2-1 Además, ofrecemos a nuestros prestatarios los siguientes servicios Get Committed®Un programa único que proporciona un compromiso de préstamo totalmente suscrito que fija su tipo de interés incluso antes de que encuentre la propiedad que desea comprar. Póngase en contacto con nosotros hoy y dar el primer paso hacia la propiedad de la casa de sus sueños.