Los tipos de interés hipotecarios están subiendo y, al mismo tiempo, el mercado de la vivienda está dando muestras de dejar atrás el competitivo mercado de vendedores que hemos visto en los últimos años.
Sin embargo, los precios de la vivienda siguen siendo elevados y es posible que tarden en bajar. Por ello, los compradores buscan formas creativas de ahorrar dinero en sus primeros años como propietarios.
¿Qué contiene este artículo?
Los vendedores también están más dispuestos a ofrecer concesiones a los compradores impacientes, ya que la demanda se está ralentizando.
Una opción de ahorro que beneficia tanto a los compradores como a los vendedores es la compra de 2 a 1, que permite pagar un tipo de interés hipotecario más bajo durante los dos primeros años del préstamo.
Veamos cómo funciona la recompra del 2-1, cuánto cuesta y cómo encontrar un prestamista que ofrezca la opción de recompra.
¿Cómo funciona la recompra del 2-1?
En el primer año de propiedad de la vivienda, una compra inicial del 2-1 ofrece a los prestatarios un tipo de interés 2% más bajo que el tipo aprobado.
En el segundo año, tendrán un tipo de interés 1% más bajo. En el tercer año, el tipo estándar aprobado entrará en vigor para el resto del préstamo.
A cambio de los dos años de tipos más bajos, el prestatario debe pagar una comisión inicial en el momento del cierre que suele ir a un cuenta de garantía bloqueada.
Sin embargo, este trato no es un gran incentivo si el prestatario paga la comisión inicial.
Los vendedores suelen pagar esta comisión como concesión al comprador, ya que este paso anima al comprador a seguir adelante con la operación y evita que el vendedor tenga que bajar el precio de forma significativa.
¿Listo para dar el siguiente paso?
¿Cómo me ayuda la compra del 2-1 a superar los altos tipos de interés?
Una reducción de 2-1 ayuda a los compradores a superar los elevados tipos de interés, ya que supone una desgravación de 2% el primer año y de 1% el segundo.
Aunque no parezca mucho, esta reducción puede sumar miles de dólares.
Veamos un ejemplo del ahorro que puede suponer para los prestatarios la compra del 2-1.
Imagina que compras una casa por $425.000, con un pago inicial de 10%. El importe del préstamo hipotecario es de 382.500, con un tipo fijo del 5,25% a 30 años.
Con una compra inicial del 2-1, el tipo de interés durante el primer año sería del 3,25% y la cuota mensual de $1.665.
En el segundo año, el tipo de interés sería del 4,25%y la cuota mensual de $1.882.
En el tercer año, el tipo aprobado de 5,25% se aplicará con una cuota mensual de $2.112.
En su primer año como propietario, pagará $447 menos al mes con una compra inicial del 2-1 de lo que pagaría si tuviera el tipo aprobado completo. En el segundo año, ahorrará $230 al mes.
¿Cuánto cuesta?
En nuestro ejemplo de recompra de 2-1, el prestatario tiene un ahorro total de $8.124 en los dos primeros años del préstamo.
Esta cuota de $8,124 debe pagarse antes del cierre para que la recompra del 2-1 surta efecto.
Si el vendedor le ofrece esta opción como concesión, pagará esta tasa.
En mercados menos competitivos, los vendedores a menudo tienen que bajar sus precios de venta. Algunos vendedores consideran que pagar una comisión de $8,124 es mejor que tener que bajar considerablemente su precio de venta, por lo que les merece la pena ofrecerla como concesión al comprador.
¿Cuándo puedo refinanciar en una compra del 2-1?
¿Qué ocurre si los tipos de interés bajan durante los primeros años de la compra del 2-1?
Las normas dependen de su prestamista, pero es posible que pueda refinanciar durante el periodo de reducción para asegurarse un tipo más bajo de forma permanente.
O, si los tipos bajan una vez transcurridos los dos años, puede refinanciar para asegurarse un tipo más bajo y seguir pagando mensualidades más bajas.
Uno de los mayores retos a los que se enfrentan las personas que compran una vivienda por 2 a 1 es cómo hacer frente a la subida de tipos durante esos dos años. Tendrás que asegurarte de que puedes hacer frente a la subida de tipos.
¿En qué se diferencia la compra del 2-1 de una hipoteca de tipo variable?
Una pregunta habitual sobre las reducciones del 2-1 es en qué se diferencian de las hipotecas de tipo variable, ya que los tipos de las hipotecas de tipo variable también se ajustan con el tiempo.
Los ARM ofrecen tarifas iniciales más bajas que se ajustan tras un periodo de tiempo determinado.
Al igual que en el caso de la recompra del 2-1, los prestatarios con una hipoteca ARM tendrán que asegurarse de que pueden permitirse un tipo de interés más alto si los tipos suben después del periodo introductorio.
Sin embargo, a diferencia de los préstamos ARM, la compra de préstamos 2-1 promete un tipo de interés fijo una vez transcurridos los dos años de tipo de interés más bajo. Sabrás desde el principio cuánto aumentará el importe de tu préstamo con el tiempo.
¿Cómo puedo encontrar un préstamo de recompra del 2-1?
No todos los prestamistas hipotecarios ofrecen la opción de un préstamo de recompra del 2-1; por lo tanto, si se ha puesto en contacto con un vendedor que le ofrece esta opción, tendrá que encontrar el prestamista adecuado.
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Foto por cottonbro