Es sabido que comprar una casa es caro. Zillow calcula que el valor medio de una vivienda unifamiliar en Kentucky es de $206.517. 

Por este motivo, los futuros propietarios de una vivienda deben estudiar todas las opciones para obtener el tipo de interés hipotecario más bajo, aunque ello implique pagar una parte del préstamo por adelantado.

A menudo, los compradores se plantean una compra de hipoteca a cambio de un tipo de interés más bajo para ahorrar dinero a largo plazo en su hipoteca. 

Hablemos más sobre las reducciones hipotecarias en Kentucky y si son adecuadas para usted. 

¿Qué es una compra de hipoteca?

Se trata de un pago único que se hace al prestamista para reducir el tipo de interés del préstamo, normalmente sólo en los primeros años del préstamo. 

También existe la opción de una recompra permanente durante toda la vigencia del préstamo.  

¿Cuál es la diferencia entre la recompra temporal y la permanente?

La recompra permanente reduce el tipo de interés mientras dure el préstamo. Tanto el vendedor como el comprador pueden efectuar el pago inicial de la recompra permanente. 

En cambio, una recompra temporal reduce el tipo de interés durante un número determinado de años del plazo del préstamo, y el pago inicial debe realizarlo el vendedor. Una compra temporal muy popular es reducción de 2-1. 

Los pagos de capital e intereses se reducen temporalmente mediante una reducción del 2-1, durante los dos primeros años de su hipoteca. 

El pago de puntos de descuento en el momento del cierre para reducir el tipo de interés de forma permanente se conoce como compra permanente a la baja del tipo.

¿Cómo se estructuran las recompras en Kentucky?

En Kentucky, las recompras pueden establecerse de diversas maneras porque se negocian. 

Las entidades crediticias suelen emplear la reducción de capital de 1-0, la reducción de capital de 2-1 o la reducción de capital de 3-2-1. La estructura sigue siendo la misma, independientemente de la entidad crediticia. No obstante, la estructura sigue siendo la misma, independientemente del prestamista hipotecario.

El prestamista recibirá puntos en el momento del cierre para cubrir la diferencia entre el tipo de interés convencional y el tipo reducido. 

El comprador se beneficiará de un tipo de interés más bajo hasta que expire la reducción, lo que suele ocurrir al cabo de unos años, a menos que se trate de una reducción permanente. 

Cuando expire la reducción, el comprador de la vivienda deberá pagar el tipo de interés normal durante el periodo restante.

¿Existen límites a las recompras?

Tanto para las recompras temporales como para las permanentes, existen restricciones específicas.

No es habitual encontrar un prestamista que le permita adquirir más de unos cuatro puntos hipotecarios. Esto se debe a que hay restricciones sobre cuánto alguien puede gastar en gastos de cierre para una hipoteca a nivel federal y estatal.

Para una compra temporal, como la del 2-1, pida aclaraciones a su prestamista. Por lo general, sólo las viviendas principales y las segundas residencias pueden optar a una reducción de capital al comprar o refinanciar estas propiedades. 

¿Quién puede "rebajar" una hipoteca en Kentucky?

En 1978, las buydowns eran algo habitual en el sector inmobiliario. Las buydowns se crearon para ayudar a los compradores a migrar de un tipo de interés más bajo a un alquiler más barato cuando los tipos hipotecarios crecían rápidamente, al igual que lo hacen hoy.

En la mayoría de los casos, los vendedores de la vivienda pagan los descuentos temporales como un coste de cierre equivalente al ahorro en intereses del comprador. Cada mes, el administrador del préstamo deduce dinero de la cuenta para cubrir la diferencia entre la factura descontada al propietario y el pago total del préstamo.

Con el fin de competir por los prestatarios en un mercado difícil, varios prestamistas están ofreciendo en estos días recompras temporales. Es una característica que hay que tener en cuenta al comparar prestamistas hipotecarios.

Del mismo modo, los vendedores suelen ofrecer una recompra si tienen problemas para vender su casa, con la esperanza de incentivar a los compradores. 

¿Cuál es la ventaja para un comprador que recurre a una recompra?

A continuación se enumeran algunas de las ventajas de que un comprador recurra a una recompra: 

• Al principio del plazo de su préstamo, realizará pagos más pequeños.
• Dependiendo del tipo de amortización que elija, podrá ahorrar dinero en el pago de intereses durante los dos, tres o todos los plazos de la hipoteca.
• El precio de compra de la vivienda puede reducirse si el vendedor está dispuesto a contribuir de algún modo a la recompra.
• Si espera que su salario aumente, es posible que al final no tenga problemas para pagar las cuotas de su hipoteca. Incluso podría comprar una casa más cara si al principio tiene que pagar menos hasta que aumenten sus ingresos.

¿Cuánto cuesta "comprar a la baja" un tipo de interés?

Los puntos de descuento se utilizan para determinar el precio de la rebaja del tipo hipotecario. Un punto equivale al uno por ciento del saldo del préstamo. 

Por ejemplo, si un comprador de vivienda quiere comprar dos puntos sobre una hipoteca de $500.000, serían $10.000 en total.  

¿Merecen la pena las recompras en Kentucky?

¿Es inteligente una recompra en Kentucky? Sí, pero esto depende de varios factores. 

Cuando un vendedor se ofrece a pagar los puntos de descuento en nombre del comprador sin aumentar drásticamente el precio de la vivienda, las recompras son más ventajosas. 

Debe tener ahorros suficientes para cubrir el pago inicial y los gastos de cierre y, al mismo tiempo, disponer de una pequeña suma de dinero sobrante. Si ese es el caso, tener pagos más bajos en los primeros años puede ser ventajoso si prevés unos ingresos significativamente mayores.

Pero tenga en cuenta que las rebajas consisten en hacer un pago inicial mayor para conseguir un ahorro total mayor. Por lo tanto, la recompra solo tiene sentido si el comprador tiene previsto conservar la vivienda durante un tiempo considerable. 

Calcular el umbral de rentabilidad es necesario para decidir si una recompra es beneficiosa. El umbral de rentabilidad es el periodo de tiempo que tardará en recuperarse el coste de los puntos de descuento necesarios para reducir el tipo de interés.

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Foto por RODNAE Productions