En primer lugar, definamos con precisión qué es un préstamo ARM, también conocido como hipoteca de tipo variable.

Un préstamo ARM es una hipoteca con un tipo de interés variable. El tipo de interés inicial será fijo durante un periodo determinado. Una vez transcurrido ese periodo inicial, el tipo de interés del saldo pendiente se reajustará periódicamente, a intervalos anuales o mensuales en función de las condiciones del préstamo.

Las hipotecas ARM suelen denominarse hipotecas de tipo variable o, a veces, hipotecas flotantes. 

Los tipos de interés de los préstamos ARM se reajustan en función de un índice o referencia más un margen ARM. Un margen ARM es un porcentaje que el prestamista añade al índice una vez finalizado el período inicial del tipo. Este margen se establece en el contrato de préstamo y no cambia después del cierre.

Estos son los hechos básicos. Pero, como todo producto financiero diseñado para ayudarle a comprar una casa-lo esencial está en los detalles.

Hoy responderemos a algunas de las preguntas más frecuentes sobre los préstamos ARM, entre ellas: 

• ¿Cuáles son los componentes de una hipoteca de tipo variable?
• ¿Cómo se compara un préstamo ARM con una hipoteca a tipo fijo?
• ¿Existen diferentes tipos de préstamos ARM?
• ¿Cuáles son las ventajas de los préstamos ARM?

Desglosemos estas preguntas y veamos si una hipoteca de tipo variable es el camino adecuado para usted.

¿Cuáles son los cuatro componentes de un préstamo ARM?

Los cuatro componentes de un ARM son:

1. Índice
2. Margen
3. Estructura de tipos de interés máximos
4. Período inicial del tipo de interés

Una vez que expira el periodo del tipo de interés inicial, se calcula un nuevo tipo de interés añadiendo el margen al índice. El prestamista le comunicará el margen en el momento de la solicitud del préstamo. Los márgenes varían de un prestamista a otro.

A medida que el índice sube y baja, también lo hace su tipo de interés.

Cómo funcionan las hipotecas a tipo variable

Con cualquier hipoteca, el prestatario tendrá que devolver el importe del préstamo a lo largo de un número determinado de años (la vida del préstamo o plazo del préstamo), más los intereses.

Los dos tipos de hipotecas con tipo de interés

En cuanto a los tipos de interés, los dos tipos de préstamos son

• Hipotecas a tipo fijo: el tipo de interés permanece invariable durante toda la vida del préstamo.
• Hipotecas de tipo variable: el tipo de interés fluctúa.

Como hemos mencionado, los tipos de interés de un préstamo ARM suelen ser más bajos durante el periodo inicial de introducción, también conocido como periodo de tipo fijo. Esto le proporciona un pago mensual más bajo durante este tiempo. La duración de ese periodo dependerá de las condiciones del préstamo con el prestamista.  

A partir de ese momento, se inicia el periodo de ajuste y los tipos empiezan a ajustarse en función del índice. En comparación con una hipoteca a tipo fijo, los costes de endeudamiento con un préstamo ARM se fijan en un tipo más bajo durante el periodo inicial. Pero después de ese periodo inicial, ese primer tipo de interés numérico podría subir o bajar en función de las condiciones del mercado y del coste del préstamo. 

La razón de un tipo de interés

Un tipo de interés compensa al prestamista por su trabajo en el préstamo. También mitiga los efectos de la inflación, que probablemente erosionará el valor del importe del préstamo en el momento del pago final.

Tipos de préstamos ARM

En general, los préstamos ARM son de tres tipos: ARM híbridos, ARM de sólo interés (IO) y ARM con opción de pago.

ARM híbrido

Una hipoteca ARM híbrida ofrece una combinación de periodos a tipo variable y a tipo fijo. 

El prestamista hipotecario establecerá el tipo introductorio, normalmente a un tipo de interés más bajo, durante un periodo fijo durante el periodo inicial. Después, el tipo de interés "flotará" o variará.

Normalmente, verás estas hipotecas expresadas así: "ARM 2/28". Este ejemplo es de un ARM híbrido a 30 años con un periodo inicial de tipo de interés fijo durante los dos primeros años. Después, el préstamo ARM está sujeto a ajustes de tipos durante los 28 años restantes.

Otro ejemplo -utilicemos esta vez una hipoteca a 10 años- podría ser una hipoteca ARM 5/5 con un período de tipo fijo de cinco años, seguido de un período de ajuste de cinco años.

ARM de sólo interés (IO)

Como su nombre indica, un ARM de sólo interés significa que pagará el importe del tipo de interés de su hipoteca de tipo variable durante un periodo determinado, de entre tres y diez años. Una vez finalizado el periodo inicial, tendrás que pagar tanto el capital como los intereses del préstamo ARM.

Recuerde que sus pagos serán mucho más bajos durante el primer periodo, pero significativamente más altos durante el segundo. Además, cuanto más largo sea el periodo inicial, más altos serán los pagos mensuales durante el segundo.

ARM con opción de pago

Este préstamo hipotecario viene con diferentes opciones de pago. Estas opciones suelen incluir pagos para cubrir los intereses, tanto los intereses como el capital, o pagos mínimos que ni siquiera cubren los intereses.

La ventaja de este tipo de ARM es que libera fondos para otras cosas, como reparaciones en el hogar o quizás la compra de muebles.

Sin embargo, hay que recordar que el prestatario debe el importe total del préstamo, independientemente del calendario de pagos. Los intereses serán más altos cuando no se pague el principal. Si sólo se realizan los pagos mínimos, el importe de la deuda podría alcanzar niveles inmanejables.

En cuanto a la admisibilidad, asegúrese de utilizar un calculadora de hipotecas o solicite una preaprobación para averiguar para qué podría reunir los requisitos y cuáles podrían ser sus pagos mensuales. 

Una preaprobación para una vivienda concreta mostrará datos como el precio de compra, el tipo de programa de préstamo elegido, el tipo de interés inicial, el importe del préstamo para el que es probable que cumpla los requisitos, el importe del pago inicial, la fecha de vencimiento y la dirección de la vivienda.

Hipotecas a tipo variable frente a hipotecas a tipo fijo

Las hipotecas a tipo fijo (también llamadas préstamos a tipo fijo) tienen el mismo tipo de interés durante todo el plazo del préstamo. Estas hipotecas suelen tener un tipo de interés fijo más alto que las ARM.

Esta diferencia hace que los préstamos a tipo variable resulten más atractivos para los prestatarios interesados en ahorrar a corto plazo.

Sin embargo, un tipo de interés fijo permite a los compradores de vivienda predecir cuáles serán los pagos mensuales durante toda la vida del préstamo. Por el contrario, las hipotecas ARM están sujetas a cambios en los tipos de interés, lo que hace que los pagos sean menos predecibles.

Si los tipos de interés bajan, los propietarios de hipotecas a tipo fijo pueden optar por refinanciar, con la esperanza de amortizar su préstamo inicial a tipo fijo con un nuevo préstamo a un tipo de interés más bajo.

Ventajas de las hipotecas a tipo variable

Los préstamos ARM se consideran una opción positiva si se planea mantener el préstamo a corto plazo. La clave de este plan es manejar los cambios de tipos de interés que se produzcan mientras tanto.

Muchos préstamos ARM incluyen topes de tipos que limitan el ajuste del tipo en cualquier momento o durante todo el plazo del préstamo.

Alternativamente, algunos préstamos ARM tienen topes de pago, lo que limita cuánto puede aumentar el pago mensual de la hipoteca. 

El problema con esta opción de préstamo es que si el importe del pago no cubre los intereses mensuales, estarás en amortización negativa. Este término significa que la cantidad que debes podría aumentar aunque estés haciendo pagos mensuales.

¿Le conviene una hipoteca de tipo variable?

Los préstamos ARM pueden ser una sabia elección financiera para los compradores de vivienda que planean mantener la hipoteca durante un tiempo limitado.

Agentes de crédito en Compass Mortgage comprendemos la importancia de convertirse en propietario de una vivienda, un hito que cambia la vida. La relación que mantenemos con los prestatarios nos diferencia de otros prestamistas.

Creemos en tratar a cada cliente potencial con cariño y respeto y haremos todo lo posible para hacer realidad sus sueños de propietario.

Encontrar la mejor manera de comprar una vivienda, tender la mano a nuestro equipo hoy mismo y comience el viaje hacia la casa de sus sueños.