Si sus ingresos o su historial crediticio no se ajustan a las estrictas directrices de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés), puede que merezca la pena plantearse un préstamo no QM. 

Estos préstamos se ofrecen a prestatarios que no pueden optar a los préstamos hipotecarios tradicionales debido a factores como el trabajo por cuenta propia, los elevados ratios deuda-ingresos o los obstáculos crediticios.  

Además, este tipo de préstamo puede ser más flexible y adaptarse a las necesidades específicas de cada prestatario.

Echa un vistazo a nuestra guía completa de préstamos Non-QM para entender los riesgos, los tipos de préstamos Non-QM disponibles y los beneficios e inconvenientes para los prestatarios que están considerando este tipo de financiación.

¿Qué son los préstamos no QM?

"Préstamos no QM", abreviatura de préstamos hipotecarios no cualificadosson préstamos que no cumplen las directrices establecidas por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) para préstamos hipotecarios cualificados (préstamos QM). 

Estos préstamos suelen tener unos requisitos de suscripción más flexibles.

A diferencia de los préstamos QM, es decir, las hipotecas que cumplen determinados criterios establecidos por la CFPB para garantizar la capacidad del prestatario para devolver el préstamo, los préstamos no QM son para prestatarios que no cumplen estos criterios. 

Por lo general, se trata de prestatarios autónomos, con un elevado ratio deuda/ingresos, con un historial crediticio limitado o que necesitan un préstamo que supera los límites de la CFPB. 

Muchos prestamistas no QM conceden préstamos a solicitantes que han sufrido recientemente una ejecución hipotecaria o una quiebra. Esto es poco común con los préstamos QM porque normalmente hay que esperar siete años después de una ejecución hipotecaria para ser aprobado para un préstamo tradicional.

Préstamos no QM para autónomos

Los préstamos no QM tienen sus ventajas, especialmente con el reciente repunte de la economía gig (que, en pocas palabras, se refiere a un mercado laboral basado en el empleo a tiempo parcial o de corta duración).

Muchos empresarios ingresan miles de dólares al mes a través de Venmo, PayPal, Payoneer y otros servicios basados en Internet sin el tradicional recibo de sueldo. 

Los préstamos no QM también serán una buena opción para contratistas independientes, inversores inmobiliarios o jubilados. 

Comprender los préstamos no QM es esencial porque ofrecen más opciones a los prestatarios que no cumplen los estrictos requisitos de los préstamos QM. Sin embargo, debido a que los préstamos no QM se consideran más riesgosos, a menudo vienen con tasas de interés más altas.

Tipos de préstamos no QM

Existen varios tipos de préstamos No-QM, entre los que se incluyen los siguientes. 

• Préstamos bancarios: Estos préstamos no QM que permiten a los prestatarios a utilizar sus extractos bancarios para demostrar sus ingresos en lugar de la documentación tradicional, como W-2 o declaraciones de impuestos.
• Ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) préstamos: Los principales usuarios de los DSCR son los inversores inmobiliarios que necesitan financiar propiedades que produzcan ingresos, como propiedades de alquiler, edificios comerciales o propiedades con varias unidades.
• Préstamos sin intereses: Un tipo de préstamo no QM que permite a los prestatarios realizar pagos de sólo intereses durante un período de tiempo determinado, normalmente entre cinco y diez años. Durante este período, el prestatario no paga capital y sólo paga los intereses del préstamo. Una vez finalizado el periodo de carencia, el prestatario debe empezar a pagar el capital y los intereses del resto del préstamo. Esto puede dar lugar a pagos mensuales más altos que el período de sólo intereses, por lo que es importante considerar cuidadosamente las condiciones del préstamo y las tasas antes de solicitarlo.
• Préstamos por agotamiento de activos: Se trata de préstamos sin garantía hipotecaria que permiten a los prestatarios utilizar sus activos como fuente de ingresos para obtener una hipoteca. Estos préstamos están diseñados para los prestatarios que tienen activos significativos, pero pueden no tener los ingresos suficientes documentados para calificar para una hipoteca tradicional.
• Préstamos a extranjeros: Diseñados para ciudadanos no estadounidenses, estos préstamos están destinados a ciudadanos de otros países que desean adquirir una propiedad en Estados Unidos.

Criterios para acceder a un préstamo no QM

Para poder optar a un préstamo no QM, los prestatarios suelen tener que cumplir ciertos criterios que pueden variar en función del prestamista y del tipo de préstamo. Los siguientes son algunos de los criterios comunes que los prestamistas pueden buscar:

1. Historial de crédito: Mientras que los préstamos no QM pueden estar disponibles para los prestatarios con menos de crédito perfecto, los prestamistas todavía pueden requerir una puntuación mínima de crédito y un historial de crédito fuerte.
2. Renta y empleo: Los prestamistas pueden exigir justificantes de ingresos, como declaraciones de la renta o extractos bancarios, y pueden preferir prestatarios que hayan trabajado en el mismo sector durante un determinado periodo de tiempo.
3. Ratio deuda-ingresos (DTI): Los prestamistas pueden exigir un DTI más bajo para los préstamos no QM que para los préstamos convencionales, lo que significa que los pagos mensuales de la deuda de los prestatarios no pueden superar un determinado porcentaje de sus ingresos.
4. Pago inicial: Los préstamos no QM pueden requerir un pago inicial mayor que los préstamos tradicionales, y algunos prestamistas exigen 20% o más.
5. Colateral: Algunos préstamos que no son de tipo QM, como los basados en activos, pueden requerir que el prestatario aporte una garantía en forma de bienes inmuebles, inversiones u otros activos.

Ventajas de los préstamos no QM

• Flexibilidad en los criterios de admisibilidad: Los préstamos no QM suelen tener criterios de elegibilidad más flexibles, lo que facilita la obtención de financiación a los prestatarios con circunstancias financieras singulares.
• Opciones del prestatario: Los préstamos no QM ofrecen a los prestatarios más opciones en términos de condiciones de préstamo, tipos de interés y plazos de amortización.
• Mayores importes de préstamo: Los préstamos no QM pueden permitir importes de préstamo más elevados que los préstamos QM tradicionales.

Desventajas de los préstamos no QM

• Tipos de interés más altos: Préstamos no QM pueden venir con tasas de interés más altas en comparación con los préstamos QM, posiblemente resultando en pagos mensuales más altos.
• Mayores tasas: Los préstamos no QM pueden tener tasas más altas asociadas con el proceso de solicitud y servicio de préstamo.
• Potencialmente más riesgo: Los préstamos no QM pueden conllevar un mayor riesgo tanto para los prestatarios como para los prestamistas debido a la falta de estandarización de los criterios de suscripción y las condiciones de reembolso.

Cómo determinar si un préstamo no QM es adecuado para usted

En primer lugar, evalúe su situación financiera y su historial crediticio para determinar si puede optar a un préstamo QM.

Considere sus circunstancias financieras particulares y si un préstamo que no sea de tipo QM puede ofrecerle más flexibilidad y mejores condiciones. 

Investigue y compare diferentes opciones de Préstamos no QM de varios prestamistas para encontrar la que mejor se adapte a sus necesidades.

Compass Mortgage puede ayudarle con sus necesidades de préstamos Non QM 

Los préstamos no QM son una opción viable para los prestatarios que no pueden optar a los préstamos QM tradicionales por diversas razones, como estructuras de ingresos complejas o tipos de propiedad únicos. 

Los préstamos no QM ofrecen más flexibilidad y tienen normas de suscripción más laxas, pero conllevan tipos de interés más altos y criterios de préstamo más estrictos. 

Es importante que los prestatarios evalúen detenidamente su situación financiera y sopesen los pros y los contras de los préstamos sin tipo de interés antes de decidirse a solicitar este tipo de financiación. 

Trabajar con un prestamista de buena reputación, como Compass Mortgage, ayuda a los prestatarios a navegar por el proceso y encontrar el mejor producto de préstamo para sus necesidades únicas. 

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Foto por Mikhail Nilov