Si está a punto de orquestar simultáneamente la compra y la venta de una vivienda, es posible que acabe necesitando un préstamo puente.

Este tipo de préstamo puede eliminar el gran estrés que supone comprar y vender una casa al mismo tiempo: Cubre los costes de una compra mientras espera a que se cierre la venta de su vivienda actual.

Veamos cómo funcionan los préstamos puente, los costes y comisiones que conllevan, cuándo utilizarlos y los pros y los contras para ayudarle a determinar si un préstamo puente es adecuado para usted.

¿Qué es un préstamo puente?

Un préstamo puente funciona como un préstamo a corto plazo que sirve de "puente" cuando un prestatario tiene un desfase financiero.

Esto suele ocurrir cuando un prestatario se encuentra entre la venta y la comprar de una nueva vivienda. En otras palabras, necesitan los fondos de la venta para seguir adelante con la compra, pero las fechas de cierre no coinciden.

En circunstancias ideales, un propietario completaría la venta de su vivienda actual y utilizaría esos fondos para comprar la nueva.

Por muchas razones, a menudo esto no sucede tan fácilmente como cabría esperar.

¿Cuándo son útiles los préstamos puente? 

A veces, un prestatario necesita mudarse rápidamente por una nueva oportunidad laboral antes de que su antigua casa pueda venderse. O necesita vivir en su vivienda actual hasta que finalice la compra de la nueva.

Los préstamos puente suelen utilizarse para hacer un pago inicial suficiente por la nueva vivienda antes de que se venda la actual, o para hacer una oferta sin condiciones.

¿Cómo funciona un préstamo puente?

Los prestamistas de préstamos puente suelen tramitar el préstamo de dos maneras. 

Cuando un prestatario obtiene un préstamo puente, por lo general acabará teniendo dos hipotecas -la actual y la nueva- o el prestamista reunirá ambas hipotecas en una sola.

Dos pagos de hipoteca

En primer lugar, el prestamista proporcionará al prestatario la diferencia entre el saldo actual de su préstamo y hasta 80% del valor actual de la vivienda.

Los fondos de la nueva hipoteca se utilizan para el pago inicial de la nueva casa, y la primera hipoteca se deja como está hasta que el prestatario venda con éxito su casa y utilice esos fondos para pagar ambas hipotecas.

Los prestatarios pueden tener dos pagos mensuales durante un periodo de tiempo. 

Otros prestamistas pueden acumular ambas hipotecas en una sola: el prestatario obtendrá un préstamo de hasta 80% del valor de la vivienda y lo utilizará para cancelar la primera hipoteca y hacer el pago inicial de la nueva casa. 

Sin embargo, no todos los prestamistas ofrecen esta opción, así que asegúrese de consultarlo primero con ellos. 

¿Qué es el capital inmobiliario?

Para obtener un préstamo puente, los prestatarios deben tener una determinada cantidad de capital en su vivienda. Su prestamista fija la cantidad que debe tener para pedir prestado. 

El capital inmobiliario es la diferencia entre el valor de su vivienda y lo que aún debe de su hipoteca actual.

Aunque éstas son dos opciones comunes de préstamos puente, cada prestamista empaquetará los préstamos de forma diferente. 

Pregunte a su prestamista cómo organizan los préstamos puente para saber a qué atenerse.

¿Cómo se devuelven los préstamos puente?

A menudo, los préstamos puente deben reembolsarse en un plazo de seis a doce meses.

Esto no suele ser un problema porque el prestatario devolverá el préstamo con los fondos de la venta de su vivienda actual.

Los pros y los contras de préstamos temporales

Cada tipo de préstamo tiene sus pros y sus contras, y los préstamos puente no son diferentes.

Que este tipo de préstamo sea adecuado para usted depende de sus necesidades, objetivos y finanzas.

Sopese estas ventajas e inconvenientes para determinar si un préstamo puente tiene sentido para su situación.

Préstamos puente: ventajas

• Hacer un sin imprevistos oferta por una casa, que es más atractiva para los vendedores
• Realizar un pago inicial de 20% por una vivienda, lo que elimina la necesidad de pagar un seguro hipotecario privado (PMI).
• No tiene que esperar a que se venda su casa actual para comprar una vivienda
• El proceso de solicitud y aprobación suele ser más rápido que el de los préstamos tradicionales

Contras de los préstamos puente

• Debe reunir los requisitos para un préstamo puente, lo que incluye cumplir los requisitos de puntuación crediticia, deuda y patrimonio neto.
• Tipos de interés más altos, y debe pagar gastos de cierre y comisiones
• Los plazos más cortos pueden ser estresantes si no vende su casa a tiempo
• Debe gestionar dos o más hipotecas hasta saldarlas

Si no está seguro de poder optar a un préstamo puente, hable con un prestamista con experiencia en este tipo de préstamos.

Si actualmente no cumple los requisitos, es posible que tengan otras sugerencias u opciones alternativas.

¿Qué costes y comisiones conlleva un préstamo puente?

Los préstamos puente tienen costes de cierre y comisiones, que incluyen:

• Comisiones de apertura
• Tasas administrativas
• Tasas de tasación
• Fideicomiso tarifas
• Seguro del título

Estas comisiones suelen oscilar entre 1% y 3% del importe total del préstamo, pero varían según el prestamista y el lugar.

También tendrás que pagar los gastos de cierre y las comisiones de la hipoteca de tu nueva casa.

Los tipos de interés de los préstamos puente son más altos que los de las hipotecas tradicionales, pero puede obtener un tipo mejor si tiene una buena puntuación crediticia y un bajo coeficiente deuda-ingresos (DTI).

¿Cuándo son más útiles los préstamos puente?

Los préstamos puente pueden ser útiles en diversas circunstancias, incluidas las siguientes:

• Tiene un nuevo trabajo o un traslado laboral y debe actuar con rapidez
• La fecha de cierre de la compra de la nueva vivienda es anterior a la fecha de cierre de la venta de la vivienda actual.
• Usted quiere hacer un 20% pago inicial de su nueva casa para evitar el PMI
• Tiene que hacer que su oferta de compra destaque de la competencia con una que no esté supeditada a que su vivienda actual se venda primero.

Este tipo de préstamo es especialmente útil en un mercado de vendedores, cuando la competencia es intensa y el comprador necesita hacer una oferta lo más sencilla posible para adelantarse a los demás contendientes.

También es útil para los compradores que no tienen otra opción de vida que permanecer en su vivienda actual hasta que adquieran una nueva.

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