Las tasaciones de viviendas son una parte importante del proceso de compra.

En casi todos los casos en los que se utiliza un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda, cualquier prestamista exigirá una tasación para determinar el valor de la propiedad.

Los requisitos para la tasación de viviendas se basan en tipo de financiación utilizados para la vivienda, incluidos los dos tipos de préstamos más comunes: las tasaciones de préstamos hipotecarios convencionales y las de la Administración Federal de la Vivienda (FHA).

Echemos un vistazo a la diferencia entre la FHA y las evaluaciones convencionales, incluidos los requisitos de cada uno.

¿Qué es la tasación de una vivienda?

Las tasaciones son un componente fundamental del proceso hipotecario. 

Durante la tasación de una vivienda, un tasador inmobiliario autorizado determina el valor justo de mercado de una casa basándose en factores como el estado general de la propiedad, las reformas o mejoras y el valor de las viviendas cercanas.

Las valoraciones ofrecen protección tanto a los prestamistas y compradores para proteger su inversión en la propiedad.

Por lo general, si un tasador determina que el valor de mercado de una propiedad es igual o superior al precio de venta, la operación de compra de una vivienda puede seguir adelante.

Si el valor de mercado es inferior, el comprador y el vendedor tendrán que negociar de nuevo.

Los préstamos de la FHA y los convencionales tienen diferentes requisitos de tasación porque los préstamos de la FHA deben cumplir las normas mínimas establecidas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. (HUD).

La principal diferencia entre una tasación FHA y una convencional es el enfoque de la tasación.

Las tasaciones convencionales se centran principalmente en el valor y el estado de la propiedad, mientras que las tasaciones de la FHA hacen especial hincapié en la seguridad y protección de la propiedad.

Tasaciones hipotecarias convencionales

Los préstamos convencionales son el tipo más común de préstamos hipotecarios emitidos por prestamistas privados, como bancos y cooperativas de crédito. 

Los préstamos convencionales, también conocidos como préstamos conformes, tienen que ajustarse al Fannie Mae o Freddie Mac directrices. Sin embargo, a diferencia de los préstamos FHA, no están respaldados por el Gobierno.

El tasador comprobará lo siguiente:

• Estado general de la vivienda y los electrodomésticos, comprobando específicamente si hay daños
• Tamaño de la vivienda, incluido el número de habitaciones
• Estado del tejado, los cimientos y los jardines
• Calidad de la iluminación y la fontanería
• Remodelación o mejoras
• Estado del sótano y el ático

Las tasaciones hipotecarias convencionales utilizan uno de estos tres métodos para determinar un punto de valor: el método de los ingresos, el método de las ventas comparables o el método del coste.

El análisis de ventas comparables es el más habitual. Con este enfoque, el tasador debe calcular el valor del inmueble comprobando las ventas recientes en la zona que tengan las características más similares.

Tasaciones de viviendas FHA

Dado que la FHA asegura sus hipotecas en nombre de los prestatarios que reúnen los requisitos, la FHA exige que las tasaciones de las viviendas tengan en cuenta determinados factores de la vivienda antes de conceder un préstamo hipotecario. 

Aunque la FHA ordena una tasación para proteger su inversión, el concepto básico de las tasaciones de la FHA es que todo en la casa funcione como estaba previsto. Por ejemplo, una puerta que debe cerrarse, debe cerrarse. 

Una tasación de la FHA tiene por objeto garantizar que la vivienda es segura para sus ocupantes.

Qué busca un tasador de la FHA durante una inspección

Detalles específicos, de hecho se pondrán de relieve en cada evaluación de la FHA. Además de estas consideraciones objetivas, algunas observaciones más subjetivas pueden variar debido a las características únicas de cada casa.

En general, sin embargo, las evaluaciones de la FHA están destinadas a determinar si todo funciona como debería, si hay algún defecto que presente un problema de seguridad o de salud y si hay alguna condición que pueda afectar a la comerciabilidad de la casa. 

He aquí un desglose general de lo que un tasador de la FHA debe inspeccionar durante la tasación de la vivienda.

Estructura y estado del edificio

• Sin daños en el revestimiento, los cimientos o el tejado
• No hay infestaciones de insectos o roedores
• Sin cables sueltos o expuestos
• Sin falta de ventilación en entrepisos y áticos

Construir la habitabilidad

• Servicios públicos en pleno funcionamiento, incluidos calefacción, electricidad y agua
• Pintura sin plomo en toda la casa
• Sistema de saneamiento totalmente operativo
• Pleno cumplimiento de todos los códigos contra incendios y de seguridad

Estado de la propiedad

• No hay contaminantes en el suelo
• Drenaje suficiente lejos del edificio
• Acceso libre de peligros a la propiedad

El tasador también debe realizar un estudio de mercado para determinar los precios de otras viviendas de la zona.

Las normas de la FHA son sencillas, pero puede haber casos en los que el tasador deba utilizar su mejor criterio para aplicar el espíritu de las normas de la FHA. 

Se rechazará una vivienda si el lugar presenta peligros, contaminantes ambientales u olores nocivos excesivos, incluso ruidos que afecten a la seguridad y habitabilidad del inmueble.

Cualquier condición que la tasación considere no apta para la financiación de la FHA debe repararse antes del cierre.

¿Cuál es la diferencia entre una tasación y una inspección de vivienda?

El proceso de tasación de una vivienda puede parecer similar al de una inspección, pero las tasaciones y las inspecciones tienen finalidades distintas.

Un tasador se ocupa del valor de una propiedad, mientras que un inspector se ocupa del estado de la vivienda y de lo que debe repararse o sustituirse antes del cierre.

Los prestamistas hipotecarios casi siempre exigen una tasación, pero no siempre se requieren inspecciones de la vivienda.

Sin embargo, ambos procesos pueden dar lugar a la necesidad de negociar con el vendedor.

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Foto por Curtis Adams