Para la mayoría de los compradores de vivienda, una hipoteca es la clave para ser propietario.

Una hipoteca es un tipo de préstamo que los compradores de vivienda utilizan para adquirir o refinanciar una propiedad. Sin una hipoteca, la mayoría de la gente no podría permitirse una casa.

Hay varios tipos de hipotecas, cada una con unas condiciones distintas que dependen del tipo de préstamo, del prestamista y de la situación particular del prestatario.

Siga leyendo para saber más sobre cómo funcionan las hipotecas y cómo puede elegir la hipoteca adecuada para la compra de su vivienda.

¿Cómo funciona una hipoteca?

Una hipoteca es un acuerdo legal entre un comprador de vivienda y un prestamista por el que éste proporciona los fondos para que el prestatario adquiera una propiedad siempre que el prestatario devuelva el préstamo.

Los préstamos hipotecarios incluyen condiciones como la duración del préstamo, el tipo de interés, el plan de amortización y las comisiones. Los plazos de amortización suelen ser de 15 o 30 años.

Una hipoteca está garantizada por la propiedad, lo que significa que si un prestatario no devuelve el préstamo de acuerdo con las condiciones establecidas, el prestamista puede iniciar el proceso de recuperación de la propiedad.

Afortunadamente, esto no es habitual, ya que los prestamistas toman ciertas medidas para garantizar que el prestatario esté en condiciones de pagar. capacidad de reembolso.

Los prestatarios deben poder optar a un préstamo en función de su crédito, ingresos, activos, situación laboral y deuda mensual.

Tipos de hipotecas

Hay varios tipos de préstamos hipotecarios a disposición de los prestatarios. El tipo de hipoteca más adecuado para usted dependerá de sus objetivos y circunstancias financieras. Veamos los principales tipos de hipotecas disponibles para los prestatarios.

Hipotecas a tipo fijo e hipotecas a tipo variable

Los tipos de interés de las hipotecas pueden ser fijos o ajustables, de ahí el término hipoteca de "tipo fijo" o "tipo ajustable".

Préstamos a tipo fijo son el tipo de hipoteca más común porque ofrecen a los prestatarios pagos mensuales predecibles y estables durante toda la vida del préstamo.

Si los tipos de interés bajan a lo largo de la duración del préstamo, el prestatario puede refinanciar su préstamo para acceder a un tipo de interés más bajo y a unas cuotas mensuales más reducidas.

En hipoteca de tipo variable (ARM) puede ser beneficioso en periodos de tipos de interés más altos porque el prestatario puede acceder a un tipo inicial más bajo durante un periodo de tiempo determinado y luego los tipos fluctuarán en función de las condiciones del mercado.

El período inicial de tipo fijo más bajo suele oscilar entre tres y diez años, lo que puede ser útil para los prestatarios que sólo tienen previsto permanecer en la vivienda durante un corto período de tiempo o que planean refinanciar para asegurarse un tipo fijo antes de que finalice el período.

Aunque los préstamos ARM entrañan más riesgos, para el prestatario adecuado pueden ofrecer flexibilidad y menores costes totales.

Préstamos convencionales y préstamos avalados por el Estado

Préstamos convencionales son la opción de préstamo más popular entre los compradores de vivienda.

Los préstamos convencionales conformes se ajustan a los requisitos establecidos por las empresas patrocinadas por el Gobierno Fannie Mae y Freddie Mac.

Los prestatarios deben cumplir ciertos requisitos establecidos por su prestamista para poder optar a una hipoteca convencional, entre ellos:

• Puntuación crediticia igual o superior a 620
• Ratio deuda-ingresos (DTI) igual o inferior a 50%
• Pago inicial de 3% o más
• Seguro hipotecario privado (comúnmente denominado PMI; pagos obligatorios a menos que el prestatario realice un pago inicial de 20% o hasta que el capital de su vivienda alcance los 20%).

El requisito de puntuación crediticia puede dificultar la obtención de un préstamo convencional, pero a cambio los prestatarios disponen de opciones de préstamo más flexibles.

Otra ventaja de un préstamo convencional es la posibilidad de deshacerse de PMI con un pago inicial de 20% o más, lo que se traduce en un ahorro adicional durante la vida del préstamo.

Préstamos públicos

Como su nombre indica, los préstamos avalados por el gobierno están asegurados o garantizados por organismos del gobierno federal. Este aval gubernamental protege a los prestamistas y ofrece a los prestatarios opciones más flexibles.

Dos de los préstamos respaldados por el gobierno más populares son los préstamos FHA y VA.

Préstamo FHA

Préstamos FHA están asegurados por la Administración Federal de la Vivienda, que protege a los prestamistas en caso de que un prestatario no pague el préstamo.

A cambio de las protecciones añadidas del prestamista, los prestatarios pueden optar a un préstamo de la FHA con una puntuación crediticia más baja y un pago inicial menor. Esto hace que los préstamos hipotecarios de la FHA sean ideales para los compradores primerizos.

Los requisitos del préstamo FHA incluyen:

• La vivienda que desea comprar debe ser su residencia principal
• La vivienda debe cumplir las normas mínimas de propiedad
• Puntuación crediticia de al menos 580 o superior, en función de otros factores de cualificación
• Pago inicial de 3,5% o superior (se admiten pagos de regalo)
• Debe mudarse a la casa dentro de los 60 días siguientes al cierre
• No debe haber sufrido una ejecución hipotecaria en los últimos tres años
• Debe pagar por adelantado y anualmente la prima del seguro hipotecario (MIP)
• DTI igual o inferior a 50%

El MIP puede eliminarse al cabo de 11 años si el prestatario realiza un pago inicial de 10% o más. De lo contrario, deberá pagarse durante toda la vida del préstamo, a menos que el prestatario refinancie el préstamo a uno convencional.

préstamo hipotecario del VA

Préstamos VA están asegurados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE.UU. y están disponibles exclusivamente para miembros en activo del servicio militar, veteranos y cónyuges supervivientes.

Los préstamos VA ofrecen increíbles beneficios a aquellos que han servido a nuestro país, incluyendo la posibilidad de no tener que hacer ningún pago inicial.

Para poder optar a un préstamo VA, los prestatarios deben cumplir los siguientes requisitos:

• Obtener un Certificado de Elegibilidad (COE) a través del Departamento de Asuntos de Veteranos de EE.UU.
• Puntuación crediticia igual o superior a 580
• DTI igual o inferior a 60%
• Tasa única de financiación VA, que puede ser reinvertida en los pagos de su hipoteca
• La vivienda debe ser residencia principal y cumplir las normas mínimas de propiedad

Si reúne los requisitos, puede utilizar un préstamo VA para cada compra de vivienda que realice, no sólo para la primera. Su plena elegibilidad se restablecerá cuando pague o venda su propiedad existente.

¿Cómo sé qué tipo de préstamo me conviene?

El préstamo adecuado para usted depende de su situación financiera, sus objetivos personales y sus planes a corto y largo plazo.

• Si tiene una puntuación crediticia más alta y un coeficiente DTI más bajo, un préstamo convencional puede ofrecerle tipos de interés más bajos
• Si tiene una puntuación crediticia más baja y necesita hacer un pago inicial menor, un Préstamo FHA puede ser la mejor opción para usted
• Préstamos VA son sólo una solución para quienes sirven o han servido a nuestro país y sus cónyuges supervivientes.

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Foto por Mikhail Nilov