Las lagunas en la tasación son un problema común en un mercado inmobiliario competitivo y pueden ser devastadoras para los compradores de viviendas en un momento en el que están tan cerca de la meta.

Este temido desfase se produce cuando la tasación de una vivienda es inferior al precio de compra que han acordado el comprador y el vendedor.

Los compradores tienen entonces tres opciones: ¿Renegociar, pagar más o marcharse?

Profundicemos en el proceso de tasación de una vivienda, qué hacer si hay un desfase en la tasación y cómo ponerse en contacto con un prestamista que ofrezca la opción de cobertura del desfase en la tasación.

¿Qué es un déficit de valoración?

Cuando un comprador encuentra una casa que le gusta y hace una oferta, suele necesitar una tasación para confirmar el valor de la vivienda y asegurarse de que coincide con el precio de venta.

La tasación es beneficiosa tanto para el comprador como para el prestamista porque el comprador no quiere pagar más de lo que vale la vivienda y el prestamista no quiere prestar más de lo que vale la vivienda.

Muchos compradores optan por incluir una contingencia de tasación en su oferta, lo que les permite negociar el precio de compra o echarse atrás por completo si la tasación de la vivienda es distinta a la esperada.

Un tasador autorizado irá a la vivienda y la evaluará basándose en una serie de factores, como el estado de la casa y las ventas de viviendas comparables en la zona.

En función de estos factores, el tasador determinará el valor de mercado actual de la vivienda.

Si el valor de la vivienda es inferior al precio de compra acordado por el comprador y el vendedor, se produce un desfase en la tasación.

Ejemplo de brecha de evaluación

He aquí un ejemplo: Acuerdas comprar una casa por $300.000 con un pago inicial de 20%, que sería de $60.000. El prestamista acuerda un préstamo de $240.000. El prestamista le concede un préstamo de $240.000.

Sin embargo, la tasación es de $280.000, lo que supone una diferencia de $20.000 entre la tasación y el precio acordado entre el vendedor y tú. Mientras que un pago inicial de 20% sobre $280.000 sería de $56.000, la diferencia de $20.000 significaría que el coste inicial ascendería a $76.000.

Es comprensible que a los compradores les resulte difícil reunir $16.000 más para cubrir la diferencia.

¿Qué probabilidades hay de que se produzca un desfase en la valoración?

Las lagunas en la tasación son mucho más problemáticas en un mercado inmobiliario caliente por varias razones:

1. Los posibles compradores compiten por menos viviendas, por lo que a menudo pujarán por encima del precio de venta para ganar la puja.
2. Los posibles compradores suelen renunciar a cualquier tasación imprevistos u ofrecen garantías de tasación que establecen que compensarán la diferencia si la tasación es baja.

En estos casos, es responsabilidad del comprador subsanar la carencia. Sin embargo, los compradores tienen otras opciones si se produce un desfase en la tasación.

¿Qué debo hacer si la tasación es inferior a mi oferta?

Los compradores tienen tres opciones principales si la tasación es inferior a la oferta: renegociar, pagar la diferencia o renunciar a la venta.

Sin embargo, si trabaja con un prestamista como Compass Mortgage, que ofrece una alternativa de cobertura de la brecha de tasación, puede tener una opción añadida.

Veamos cada una de las opciones.

Renegociar con el vendedor

Renegociar es una posibilidad si el comprador tiene una contingencia de tasación en el contrato de compraventa y puede significar pedir al vendedor que baje el precio o que reparta la diferencia entre el precio de venta y la tasación.

Una contingencia de tasación también podría significar que si la vivienda no se tasara por el precio de compra acordado por el vendedor y el comprador, el comprador podría simplemente retirarse de la venta con todo su depósito intacto.

Sin embargo, las contingencias de tasación no suelen recomendarse en un mercado competitivo porque el vendedor puede pasar fácilmente a otra oferta, sin importarle las implicaciones para el comprador.

Compensar la diferencia en efectivo

Si no tiene una contingencia de tasación, tendrá que pagar la diferencia en efectivo.

Esta cantidad se añadirá al importe del anticipo que haya acordado, más la diferencia entre el precio de venta y el valor de tasación.

Salir de casa

Es comprensible que muchos compradores no puedan desembolsar el dinero extra, dependiendo de lo errónea que fuera la tasación.

En este caso, si no tiene contingencia de tasación y no puede pagar la diferencia, es posible que tenga que abandonar la vivienda. Y es posible que también tenga que renunciar a su depósito en garantía.

Encontrar un prestamista que ofrezca una cláusula de cobertura de la diferencia de tasación

Los compradores tienen una opción más, dependiendo de su prestamista.

Algunos prestamistas ofrecen una cláusula de cobertura de la brecha de valoración, que proporciona a los prestatarios otra forma de salvar la brecha de valoración.

Compass Mortgage ofrece esta alternativa a los prestatarios permitiéndoles pagar seguro hipotecario privado (PMI) por adelantado en lugar de pagar toda la diferencia con el importe de la tasación.

Con esta opción, los prestatarios pueden mantener su pago inicial original pagando una cantidad extra cada mes o en un pago único, en lugar de reunir toda la diferencia en efectivo. 

¿Qué es la cobertura de lagunas de valoración?

La cobertura de la diferencia de tasación es una póliza incluida en un contrato de compraventa que permite al comprador declarar que pagará la diferencia entre el precio del contrato y el valor de tasación hasta una cantidad determinada.

De este modo, el comprador y el vendedor pueden acordar que, en caso de que haya un desfase en la tasación, hay una cantidad aceptada que el vendedor recibirá, en lugar de que todo el trato se vaya al traste (como en el caso de una contingencia).

Al contratar el PMI por adelantado, el importe del préstamo puede seguir siendo el mismo para el comprador.

En el ejemplo de la diferencia de tasación mencionado anteriormente, el importe del préstamo seguiría siendo de 140.000 PTP, y en lugar de pagar 16.000 PTP adicionales para cubrir la diferencia, el comprador sólo tendría que pagar 60.000 PTP de entrada, más 1.728 PTP por el coste del seguro hipotecario.

(El coste del seguro hipotecario puede variar según el prestatario).

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Foto por Damir