Los préstamos hipotecarios suelen clasificarse en varias categorías: hipotecas cualificadas e hipotecas no cualificadas.

Las hipotecas cualificadas (QM) siguen la regla de la "capacidad de pago", lo que significa que los prestatarios deben cumplir ciertos requisitos para poder optar a ellas.

En cambio, un préstamo no QM no necesita cumplir estos mismos requisitos. Los prestamistas pueden ofrecer opciones más flexibles y requisitos menos estrictos.

Siga leyendo para obtener más información sobre el préstamo no QM y cómo reunir los requisitos para obtener uno con un prestamista.

¿Qué es un préstamo hipotecario no cualificado?

Un préstamo no QM es una alternativa de préstamo útil para aquellos que tienen los fondos para hacer frente a sus pagos mensuales de la hipoteca, pero no son capaces de demostrar fácilmente esto a un prestamista.

Por ejemplo, los préstamos hipotecarios tradicionales exigen cierta documentación sobre los ingresos, como recibos de sueldo y declaraciones de la renta.

Si es usted propietario de una pequeña empresa, inversor inmobiliario, contratista, trabajador estacional o prestatario autónomo, puede resultar difícil demostrar sus ingresos mediante este método. Es posible que sus ingresos no sean constantes o que sigan determinados patrones estacionales.

Además, es posible que sus declaraciones de la renta no reflejen con exactitud sus verdaderos ingresos porque usted amortiza muchos gastos empresariales.

En lugar de seguir los requisitos del préstamo para la verificación de ingresos y deudas para una hipoteca cualificada, un préstamo no QM podría utilizar extractos bancarios, Formularios 1099Los ingresos se determinan a partir de los estados financieros, los estados patrimoniales o una combinación de estos estados.

¿Cuál es la diferencia entre un préstamo QM y un préstamo no QM?

Según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB), los préstamos QM deben tener ciertas características que se consideran menos arriesgadas y seguir la norma de "capacidad de reembolso". 

Entre los requisitos figuran:

• Comprobación de ingresos mensuales, deudas y activos
• Limitación de puntos y comisiones iniciales
• La tasa anual equivalente (TAE) no puede superar un determinado umbral
• Sin periodos de sólo intereses, amortización negativa, pagos globales ni plazos de préstamo superiores a 30 años.

Los préstamos QM pueden estar respaldados por la FHA, VA, USDA o Fannie Mae y Freddie Mac. 

Proporcionan a los prestamistas protección frente a cualquier posible desafío legal siempre que verifiquen adecuadamente la capacidad de reembolso del prestatario.

Entre los préstamos QM habituales se incluyen las hipotecas convencionales y los préstamos FHA, que deben cumplir determinados requisitos de puntuación crediticia, ingresos, empleo y endeudamiento.

Los préstamos no QM no necesitan cumplir las mismas directrices. Esto no significa que no sean préstamos de calidad o que sean de alto riesgo, sino que son una solución de préstamo alternativa para quienes no cumplen los requisitos tradicionales.

Mientras que un préstamo QM requiere talones de pago y W-2, los préstamos no QM pueden requerir una combinación de declaraciones de bienes y extractos bancarios para demostrar que el prestatario puede pagar el préstamo.

¿Quién puede utilizar un préstamo no QM?

Los préstamos no QM son perfectos para los prestatarios que no pueden demostrar fácilmente sus ingresos con la documentación tradicional.

Un buen candidato para un préstamo QM es alguien que puede no saber exactamente cuáles serán sus ingresos de un año para otro, pero que tiene una buena calificación crediticia, ahorros suficientes y los ingresos necesarios para pagar cómodamente sus facturas cada mes.

Puede tratarse de autónomos, propietarios de empresas, trabajadores contratados, autónomos, temporeros, jubilados o inversores inmobiliarios.

Si ha intentado obtener un préstamo convencional o respaldado por el gobierno de un prestamista hipotecario y no calificó, un préstamo no QM puede ser adecuado para usted.

Existe un mercado desatendido de prestatarios que tienen dificultades para cumplir los requisitos de los préstamos QM. Los préstamos no QM llenan un vacío para un grupo de personas trabajadoras que no son capaces de demostrar su capacidad de pago a través de los requisitos tradicionales. 

¿Cuáles son los pros y los contras de una hipoteca no QM?

Cada tipo de préstamo tiene sus pros y sus contras, en función de las necesidades específicas del prestatario. Echemos un vistazo a los mayores pros y contras de los préstamos no QM.

Ventajas de los préstamos no QM

• Requisitos flexibles de documentación de ingresos
• Flexibilidad en el pago inicial, la relación deuda-ingresos (DTI) y los requisitos de crédito
• Permitir que los prestatarios que de otro modo no podrían optar a una hipoteca reciban financiación.

Contras de los préstamos no QM

• Costes y tasas más elevados
• Tipos de interés más altos

Los préstamos no QM no son para todo el mundo. Para las personas que los necesitan, estos préstamos ofrecen importantes ventajas y oportunidades a las que determinados prestatarios nunca podrían acceder con un préstamo QM.

En consecuencia, los costes y comisiones asociados suelen merecer la pena para estos prestatarios.

¿Cómo puedo optar a un préstamo hipotecario no QM?

El primer paso para optar a un préstamo no QM es encontrar un prestamista que ofrece este tipo de préstamo.

No todos los prestamistas ofrecen préstamos no QM, y cada prestamista abordará el proceso y los requisitos de forma un poco diferente.

Compass Mortgage se enorgullece de ofrecer tanto préstamos no QM como préstamos QM a los prestatarios que cumplan los requisitos. Queremos satisfacer una amplia gama de necesidades de los prestatarios, estilos de vida y ocupaciones.

Si bien los préstamos no QM no están respaldados o asegurados por el gobierno o cualquier empresa patrocinada por el gobierno, los prestamistas no QM todavía deben verificar la capacidad de un prestatario para pagar el préstamo.

En función del tipo de trabajo que realice y de sus circunstancias particulares, los prestamistas de Compass Mortgage colaborarán estrechamente con usted para determinar la mejor combinación de documentación que demuestre sus ingresos y su capacidad para devolver el préstamo.

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A continuación, podemos cerrar su préstamo en tan sólo 15 días, ya que las únicas condiciones que quedan por cumplir son las de la propiedad que desea comprar.

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Foto por RODNAE Productions