Una segunda hipoteca es un préstamo que permite a los prestatarios acceder a parte del capital de su vivienda sin necesidad de refinanciarla o venderla.

La segunda hipoteca es independiente de la hipoteca original, lo que significa que la hipoteca principal no se ve afectada. El segundo préstamo se suscribe contra el préstamo original, y los fondos pueden utilizarse para cualquier fin.

En este artículo, responderemos a la pregunta "¿Qué es una segunda hipoteca?", echando un vistazo a cómo funciona este tipo de préstamo, los requisitos y los pros y los contras.

¿Qué es una segunda hipoteca?

Una segunda hipoteca es un préstamo adicional garantizado por su vivienda actual. 

Se llama segundo préstamo porque es el segundo en la cola para ser pagado, mientras que tu hipoteca original es la primera.

Para poder optar a una segunda hipoteca, el prestatario debe disponer de suficiente capital inmobiliario.

Calcular El capital inmobiliario se obtiene restando el saldo de la hipoteca actual del valor de la vivienda. Una segunda hipoteca permite a los prestatarios aprovechar una parte de este capital y utilizarlo para el fin que deseen.

Los préstamos con garantía hipotecaria (HEL) y las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) son dos de los tipos más comunes de segundas hipotecas.

Préstamo con garantía hipotecaria

Los préstamos con garantía hipotecaria suelen tener tipos de interés fijos. Los prestatarios reciben los fondos como una suma global que se devuelve a lo largo de un plazo determinado.

Línea de crédito hipotecario

Un HELOC suele tener un tipo de interés variable y funciona de forma muy parecida a una tarjeta de crédito. Los prestatarios pueden retirar fondos cuando lo necesiten y devolver el saldo a lo largo del tiempo.

¿Cómo funciona una segunda hipoteca?

Los propietarios de viviendas acumulan capital a medida que pagan su hipoteca principal. El patrimonio también puede aumentar con el tiempo a medida que aumenta el valor de la vivienda.

La plusvalía permanece bloqueada en cualquier vivienda a menos que el prestatario recurra a ella con una segunda hipoteca, una refinanciación en efectivo o la venta de la casa.

Las segundas hipotecas permiten a los propietarios acceder a su capital sin alterar su primera hipoteca. 

Por ejemplo, si un propietario decidiera refinanciar hoy, tendría que renunciar a su actual tipo y condiciones de la hipoteca a cambio de un nuevo tipo y condiciones.

Esto no es malo cuando los tipos están bajando; pero en un mercado en el que los tipos hipotecarios están subiendo, la mayoría de los prestatarios querrán evitar cualquier cambio en sus tipos actuales.

Las segundas hipotecas suelen tener tipos ligeramente más altos que las primeras porque el prestamista está asumiendo un riesgo adicional, pero los tipos suelen ser más bajos que los de los préstamos personales o las tarjetas de crédito.

Los prestatarios tendrán que cumplir determinados requisitos del prestamista para poder optar a una segunda hipoteca, al igual que hicieron con su primera hipoteca.

Requisitos para una segunda hipoteca

El proceso general comienza con la solicitud del préstamo. A continuación, tendrá que aportar documentación sobre ingresos y empleo. También tendrá que obtener una tasación para confirmar el valor de su vivienda y la cantidad de capital que realmente tiene.

La cantidad de capital exigida varía de un prestamista a otro, pero la mayoría de los prestamistas exigen que tenga al menos 20% de capital en su vivienda y le permitirán pedir prestado hasta 85% del valor de su casa.

También tendrá que cumplir con una puntuación de crédito de 630 y una relación deuda-ingresos de 45% o menos. 

¿Cómo puede un prestatario utilizar los fondos de una segunda hipoteca?

Los prestatarios tienen libertad para utilizar una segunda hipoteca de la forma que prefieran.

Algunos usos habituales de la segunda hipoteca son:

• Mejoras o renovaciones en el hogar
• Saldar deudas con intereses elevados, como las tarjetas de crédito
• Evite refinanciar y perder su tipo y condiciones actuales
• Refinanciar y eliminar la necesidad de seguro hipotecario
• Pagar la entrada de una segunda vivienda
• Pagar un gasto importante, como la universidad o una boda

Una segunda hipoteca puede ser útil en diversas situaciones, pero no siempre es la opción adecuada. Algunos prestatarios pueden estar mejor con una refinanciación en efectivo.

Veamos las diferencias entre una segunda hipoteca y una refinanciación en efectivo.

Segunda hipoteca frente a refinanciación en efectivo

Una segunda hipoteca es otro gravamen sobre su propiedad, lo que significa que tendrá dos préstamos distintos que devolver cada mes.

Las segundas hipotecas no afectan a la primera hipoteca, por lo que las condiciones de ésta no cambiarán ni repercutirán en modo alguno en el préstamo original.

La refinanciación sustituye el préstamo original por uno nuevo. Los prestatarios pueden obtener un nuevo préstamo de un prestamista diferente y cambiar las condiciones, el tipo de préstamo o el tipo de interés.

Una refinanciación en efectivo permite a los prestatarios aprovechar el capital de su vivienda. El prestatario obtiene un nuevo préstamo de mayor cuantía. La diferencia entre el nuevo préstamo y el saldo de la hipoteca anterior se paga al prestatario en efectivo.

Segunda hipoteca frente a préstamo con garantía hipotecaria

Tanto los préstamos sobre el capital de la vivienda como las líneas de crédito sobre el capital de la vivienda son segundas hipotecas. A veces, la gente los confunde o cree que las segundas hipotecas son un tipo de préstamo distinto de los préstamos sobre el capital.

Los préstamos sobre el capital de la vivienda y los HELOC funcionan de forma diferente, pero ambos aprovechan el capital del propietario en una propiedad existente.

Ventajas e inconvenientes de una segunda hipoteca

Como ocurre con cualquier tipo de préstamo, existen ciertas ventajas e inconvenientes que cada prestatario debe tener en cuenta.

Veamos los principales pros y contras de las segundas hipotecas.

Pros

• No tienes que tocar tu primera hipoteca
• Puede acceder a ventajas fiscales si destina los fondos a mejoras en la vivienda
• Los tipos de interés son más favorables que los de las tarjetas de crédito o los préstamos personales
• Acceso a cantidades potencialmente mayores de dinero en efectivo para los fines que elija

Contras

• Tu casa corre peligro si no puedes pagar la segunda hipoteca
• Gastos y comisiones de cierre
• Tendrás que cumplir ciertos requisitos del prestamista para poder optar a él
• Tipos de interés ligeramente superiores a los de una primera hipoteca

La decisión de obtener una segunda hipoteca es una decisión financiera personal que debe estar en consonancia con sus objetivos actuales y futuros como propietario de una vivienda.

La mejor manera de determinar qué tipo de préstamo es el más adecuado para usted es ponerse en contacto con un banco de confianza, prestamista de confianza con experiencia en segundas hipotecas, como Compass Mortgage.

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Los préstamos sobre el valor neto de la vivienda y los HELOC pueden ayudar a los prestatarios a aprovechar el valor neto de su vivienda para pagar reformas, invertir en otra propiedad o incluso pagar la matrícula universitaria de un hijo.

Si está listo para liberar el inestimable valor de su vivienda, necesita el prestamista adecuado para que defienda sus necesidades y le ayude en el proceso de préstamo.

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Foto por Ketut Subiyanto