Entender cómo se determinan los tipos de interés hipotecarios es uno de los pasos más importantes a la hora de prepararse para comprar una casa.
Los tipos de interés no sólo afectan a la cuota mensual, sino que influyen en el coste total de la vivienda durante décadas.
¿Qué contiene este artículo?
Tanto si es la primera vez que compra una vivienda como si está pensando en refinanciarla, esta guía de 2025 explica cómo funcionan los tipos de interés hipotecarios, qué influye en ellos y cómo puede controlarlos.
¿Qué influye en el tipo de interés de su hipoteca?
Los tipos de interés están determinados por dos grandes categorías:
- Factores personales: Elementos exclusivos de su perfil financiero y de la propiedad que va a comprar
- Factores de mercado: Tendencias económicas, políticas gubernamentales y comportamiento de los inversores
Analicemos ambas con más detalle.
¿Listo para dar el siguiente paso?
Factores personales sobre los tipos de interés que puede controlar
Su salud financiera personal desempeña un papel importante en el tipo de interés que le ofrecerá un prestamista.
Esto es lo más importante:
Los límites en cuanto al puntaje de crédito
Su puntuación crediticia refleja su historial de gestión de deudas. Las puntuaciones más altas suelen dar derecho a tipos de interés hipotecarios más bajos.
- Excelente (740+): Puede acceder a las tarifas más bajas disponibles
- Bueno (700-739): Sigue siendo competitivo, con tarifas ligeramente más altas
- Justo (620-699): Pueden optar a préstamos, pero probablemente con tipos más altos y condiciones más estrictas
- Pobre (menos de 620): Puede ser necesario explorar FHA u otros préstamos respaldados por el gobierno
Los prestamistas evalúan el crédito para valorar la probabilidad de que usted efectúe los pagos puntualmente.
Aunque ninguna puntuación garantiza la aprobación, mejorar su puntuación de crédito antes de solicitarlo puede ahorrarle miles de euros a lo largo de la vida del préstamo. Esto podría implicar el pago de los saldos de las tarjetas de crédito, evitar nuevas deudas y corregir cualquier error en sus informes de crédito.
Pago inicial y relación préstamo-valor (LTV)
Cuanto más dinero pongas de entrada, menos riesgo correrá el prestamista. Un pago inicial mayor reduce la relación préstamo-valor, lo que suele traducirse en mejores tipos de interés.
- LTV inferior a 80%: Ideal para obtener las mejores tarifas
- LTV 80-90%: Puede exigir un seguro hipotecario
- LTV superior a 90%: Riesgo y tarifas más elevados, especialmente sin seguro
Por ejemplo, si vas a comprar una vivienda de $300.000 y das una entrada de $30.000, tu LTV es de 90%.
Los prestamistas prefieren LTV más bajos porque representan una mayor inversión del prestatario y una menor probabilidad de impago.
Tipo de ocupación
Los prestamistas ofrecen los mejores tipos para viviendas principales. Tipos para segundas residencias o propiedades de inversión suelen ser más elevados porque conllevan más riesgo.
Si surgen dificultades financieras, es más probable que los prestatarios den prioridad a la hipoteca sobre su vivienda principal.
Importe del préstamo y refinanciaciones en efectivo
Sacar dinero (con un préstamo mayor del que debe actualmente) puede aumentar su tipo de interés. Esto se debe a que los prestamistas consideran que una refinanciación en efectivo supone un mayor riesgo de préstamo en comparación con las refinanciaciones estándar o los préstamos de compra.
Las refinanciaciones en efectivo se utilizan a menudo para consolidar deudas o financiar renovaciones de la vivienda, pero la importe del préstamo añadido aumenta su LTV y el riesgo de préstamo percibido.
Factores del mercado fuera de su control
Los tipos hipotecarios también fluctúan en función de las condiciones financieras nacionales y mundiales.
He aquí los más importantes:
Decisiones de la Reserva Federal
La Reserva Federal ("la Fed") no fija directamente los tipos hipotecarios, pero sus acciones influyen en ellos.
Cuando la Reserva Federal ajusta el tipo de los fondos federales (el tipo al que los bancos se prestan entre sí), los tipos hipotecarios suelen seguir el mismo camino.
- Subida de los tipos federales = Subida de los tipos hipotecarios
- Tipos federales a la baja = tipos hipotecarios más bajos
En 2025, la Fed sigue utilizando la política de tipos de interés para equilibrar la inflación y el empleo. Seguir sus anuncios puede ayudar a los prestatarios a anticiparse a los cambios del mercado.
Evolución de la inflación
cuándo la inflación es altaLos prestamistas exigen tipos de interés más altos para preservar su rentabilidad. Los tipos hipotecarios suelen subir con la inflación y bajar cuando ésta se enfría.
Por ejemplo, si el coste de los bienes y servicios aumenta rápidamente, el poder adquisitivo de las futuras cuotas del préstamo disminuye. Unos tipos hipotecarios más altos compensan esta pérdida.
Indicadores económicos
Los prestamistas hipotecarios observan datos económicos como el empleo, el crecimiento del PIB y el gasto de los consumidores. Una economía fuerte suele hacer subir los tipos, mientras que una débil puede hacerlos bajar.
Si aumenta el desempleo o disminuye la confianza de los consumidores, los prestamistas pueden bajar los tipos para estimular el endeudamiento y apoyar la demanda de vivienda.
Mercado de renta fija y valores respaldados por hipotecas
La mayoría de las hipotecas se venden a los inversores como parte de valores respaldados por hipotecas (MBS). Cuando la demanda de MBS es alta, los tipos hipotecarios pueden bajar. Cuando la demanda disminuye, los tipos tienden a subir.
Los inversores tienden a buscar seguridad en los MBS en épocas de volatilidad bursátil. Cuando esta demanda aumenta, los rendimientos bajan, lo que a su vez reduce los tipos hipotecarios.
Rendimientos del Tesoro (tipos del Tesoro a vencimiento constante)
Las hipotecas de tipo variable (ARM) suelen estar vinculadas a índices financieros como el tipo del Tesoro a 1 año de vencimiento constante (CMT). Estos índices reflejan las expectativas de los inversores y pueden afectar a los tipos mes a mes.
Incluso para hipotecas a tipo fijoLos rendimientos del Tesoro ofrecen una referencia que influye en la evolución de los precios. El seguimiento del bono del Tesoro a 10 años es una forma de prever la posible dirección de los tipos hipotecarios.
Tipo de financiación a un día garantizado (SOFR)
El SOFR es un tipo de interés de referencia basado en operaciones a un día garantizadas por valores del Tesoro de Estados Unidos. Se utiliza cada vez más para fijar los tipos de interés de los ARM y otros productos a tipo variable.
El SOFR, que sustituye al antiguo LIBOR (London Interbank Offered Rate), se considera más fiable y transparente. Los prestatarios con ARM deben prestar atención a la forma en que sus prestamistas incorporan el SOFR a sus contratos de préstamo.
Cómo conseguir un mejor tipo de interés hipotecario
Aunque no se puede controlar la inflación ni el mercado de bonos, sí se puede puede mejorar su perfil financiero personal.
Inteligente estrategias para mejorar el tipo de interés de su hipoteca incluyen:
- Aumente su puntuación crediticia: Pague sus deudas, evite nuevas consultas de crédito y corrija los errores de su informe crediticio.
- Ahorra para un pago inicial mayor: Incluso un 5% adicional puede mejorar significativamente las condiciones de tu préstamo.
- Reducir otras deudas: Un ratio deuda-ingresos (DTI) más bajo le convierte en un prestatario más atractivo.
- Elija el programa de préstamos adecuado: Los préstamos FHA, VA o USDA pueden ofrecer tipos más bajos en función de su perfil.
- Fije su tipo de interés con antelación: Especialmente en un entorno de tipos al alza, los bloqueos de tipos pueden protegerle de los cambios repentinos.
- Comprométete®: El programa Get Committed® de Compass Mortgage le ofrece un compromiso de préstamo totalmente suscrito y un tipo de interés fijo incluso antes de que haga una oferta, lo que le proporciona un mayor poder adquisitivo en mercados competitivos.
¿Por qué varían los tipos según el prestamista?
Incluso en el mismo día, las entidades de crédito pueden ofrecer tipos de interés diferentes, porque cada una tiene sus propios modelos de riesgo, gastos generales y expectativas de los inversores. Por eso es esencial comparar las ofertas.
Los prestamistas también ofrecen distintas opciones de bloqueo de tipos, puntos de descuento y costes de cierre, todo lo cual afecta al tipo de interés efectivo.
Comparar al menos tres prestamistas puede ayudarle a encontrar las condiciones más favorables para su situación.
Conclusión: Los tipos de interés hipotecarios son dinámicos
Los tipos no son aleatorios, sino que se ven influidos por tu perfil crediticio, la cuantía del préstamo, el tipo de propiedad y el estado de la economía. Entender cómo funcionan te coloca en una posición más ventajosa para conseguir una buena hipoteca.
Fije su tipo de interés con la hipoteca Compass Get Committed® de Compass Mortgage para su tranquilidad en un mercado cambiante. Una cosa menos de la que preocuparse en este nuevo y emocionante capítulo de su vida.
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