Los prestamistas suelen ofrecer una hipoteca para autónomos a los prestatarios cualificados que buscan comprar una casa con una situación de ingresos más singular. 

¿Quién puede optar a una hipoteca para autónomos? Los prestamistas utilizan el término "autónomo" para referirse a los prestatarios con una participación igual o superior a 25% en la propiedad de una empresa. O cualquier persona que no tenga un estatus laboral W-2, como propietarios de negocios, autónomos, contratistas independientes, comerciantes individuales, etc. 

Aunque el proceso para obtener una hipoteca puede implicar algunos pasos adicionales, el trabajo por cuenta propia no significa que esté descalificado para obtener una hipoteca. 

Los prestamistas tienden a considerar a los prestatarios autónomos de mayor riesgo que a los demás, debido a la inconsistencia de los ingresos típica de los autónomos. 

Pero no se preocupe. Repasaremos cómo superar este obstáculo y qué opciones hipotecarias están disponibles para los prestatarios autónomos. 

¿En qué se diferencian las hipotecas para autónomos?

Los prestatarios hipotecarios autónomos pueden optar a los mismos préstamos que los que tienen un empleo "tradicional". 

Aunque los prestatarios autónomos están sujetos a los mismos requisitos de préstamo que los Empleados W-2El proceso de solicitud de una hipoteca puede resultar más difícil.

Los prestamistas suelen preocuparse por si todos los solicitantes -incluidos los que tienen empleadores- pueden devolver sistemáticamente sus préstamos. 

Pero esta preocupación es mayor en el caso de los autónomos, ya que los ingresos pueden fluctuar. Los prestamistas tendrán que considerar tanto la estabilidad y rentabilidad de tu empresa como tus ingresos.

La documentación necesaria para solicitar una hipoteca para autónomos incluye:

• Prueba de empleo
• Prueba de ingresos 
• Pruebas de las operaciones comerciales, como un sitio web de la empresa, para demostrar la estabilidad de su empresa.

El elemento que podría suponer un reto es demostrar sus ingresos. 

Como empresario, contratista, autónomo o trabajador por cuenta ajena, es posible que tenga que aportar más documentación que los trabajadores tradicionales W-2.

Pero ser autónomo no debería impedirle refinanciar o comprar una vivienda siempre que cumpla los requisitos del préstamo y pueda demostrar un flujo de caja continuo y fiable.

Normalmente, los prestatarios deben tener al menos dos años de ingresos por trabajo por cuenta propia, en consonancia con Fannie Mae y Freddie Mac-requisitos, para ser aceptado para una hipoteca. Sin embargo, la regla de los dos años incluye algunas excepciones.

En algunos casos, los prestatarios que sólo llevan un año trabajando por cuenta propia pueden obtener préstamos. 

Por ejemplo, si puede demostrar una trayectoria de dos años en un campo relacionado, aún podría ser elegible. Debes demostrar que tus ingresos en el nuevo puesto son, como mínimo, los mismos que en el puesto W-2.

Será mucho más difícil que te aprueben un préstamo hipotecario si llevas menos de un año como autónomo. 

Cómo planificar una hipoteca como prestatario autónomo

Una de las compras más emocionantes que se pueden hacer es la de una vivienda. 

Sin embargo, como ya sabrá, la compra de una vivienda -especialmente como autónomo- implica algo más que simplemente mirar los vecindarios o lo relajante que es un porche delantero. 

Veamos cómo planificar una hipoteca como autónomo. 

Prepararse antes de aplicar

Es importante prepararse antes de solicitar una hipoteca para autónomos. Es importante evaluar tu negocio y tus finanzas personales antes de solicitar una hipoteca. 

Lleve a cabo toda la investigación previa a la solicitud y haga un seguimiento del flujo de ingresos. Es crucial que lleves un registro de las finanzas de tu empresa utilizando un software especializado o una simple hoja de cálculo para el prestamista, que querrá pruebas de los flujos de ingresos. 

Comprender todas las facetas de la situación financiera de su empresa es esencial para solicitar una hipoteca.

Controle su ratio deuda-ingresos (DTI ) y su puntuación crediticia. Tu ratio DTI desempeñará un papel fundamental a la hora de decidir si el banco te concede una hipoteca y por qué importe. 

Un coeficiente DTI de 43% o inferior es un requisito habitual de los prestamistas.

Dedicar tiempo a prepararse e investigar le ayudará a definir su rango de precios, comprobar si cumple los requisitos y mejorar sus posibilidades de obtener una hipoteca rápidamente.

Comprobar la puntuación crediticia

Una puntuación crediticia más alta le convertirá en un candidato más deseable para la aprobación de una hipoteca y le dará derecho a tipos de interés más bajos en cualquier situación de préstamo. 

En función de lo bien que haya pagado sus deudas en el pasado, su puntuación crediticia decidirá si cumple los requisitos del préstamo hipotecario para autónomos.

Las puntuaciones de crédito FICO oscilan entre 250 a 900Cuanto más baja sea su puntuación, más alto será su tipo de interés y más difícil le resultará que le aprueben una hipoteca. 

Los requisitos de puntuación crediticia, sobre todo para los prestatarios autónomos, varían según el prestamista. Pero, por lo general, los prestamistas exigirán una puntuación mínima de 620. 

Encontrar el prestamista adecuado

Para encontrar las mejores opciones de hipoteca para autónomos, es importante encontrar los prestamistas y programas adecuados. Es aconsejable obtener información y presupuestos de varios prestamistas para comparar. 

Sus posibilidades de aprobación pueden mejorar si trabaja con un especialista hipotecario cualificado, especialmente uno que tenga experiencia con prestatarios autónomos.

Los distintos prestamistas hipotecarios tienen requisitos diferentes. 

Los grandes bancos tradicionales suelen tener requisitos de crédito estrictos y un proceso de solicitud de hipotecas muy ajustado que puede no ser adecuado para los empleados 1099.

Aunque pueden tener menos aversión al riesgo, los prestamistas en línea suelen cobrar tipos de interés más altos. 

Piense en los bancos más pequeños que se centran en los préstamos hipotecarios y que pueden ofrecer servicios individualizados.  

Otra opción es trabajar con un agente hipotecario experto. Un corredor con experiencia en el trabajo con contratistas independientes puede ayudarle a realizar el procedimiento de forma más fácil y rápida.

Para ofrecer más posibilidades de préstamo, los agentes hipotecarios utilizan su red en su nombre y conocen a fondo su situación particular.

¿Qué documentos se necesitan para la preaprobación de una hipoteca para autónomos?

Prepárese al máximo cuando solicite una hipoteca para cumplir los requisitos de los préstamos para autónomos. 

Sus posibilidades de ser pre-aprobado para una hipoteca de autónomos y optar a mejores tipos puede mejorarse significativamente con la documentación adecuada.  

Para compensar el hecho de no tener ingresos por empleo W-2, prepárese para presentar en su lugar declaraciones de la renta anteriores, balances y extractos bancarios, junto con las cuentas de pérdidas y ganancias.

Los prestatarios autónomos también deben prever la disponibilidad de la siguiente documentación:

• Declaraciones de impuestos personales y de sociedades de los dos últimos años
• Justificante del ingreso de la devolución de impuestos 
• Justificante de pago a Hacienda si debía impuestos (suele valer un cheque compensado o un extracto bancario).
• Fuentes de ingresos adicionales (pensión alimenticia, Seguridad Social, etc.)
• Copia de su Anexo K-1, que detalla su parte de las ganancias de la empresa si se trata de una sociedad o S-CORP.
• Pruebas de la situación de la empresa (licencia comercial, cartas de clientes, declaraciones de su contable, etc.)
• Facturas comerciales más recientes o recibos firmados como prueba de que la empresa está activa y abierta
• La cuenta de pérdidas y ganancias de su empresa, elaborada por su contable o gestor fiscal, junto con los extractos bancarios de la empresa, para confirmar las entradas y salidas.
• Lista de recursos (cuentas de ahorro, cuentas de inversión, etc.)
• Pruebas de una hipoteca reciente o alquilar pagos

¿Puede un autónomo optar a otro tipo de hipotecas?

Los prestatarios que trabajan por cuenta propia no necesitan buscar prestamistas especializados. Es probable que cualquier prestamista hipotecario apruebe tu solicitud si tienes ingresos de autónomo. 

Tiene la libertad de buscar el tipo de préstamo y el tipo de interés bajo que desee.

Una hipoteca no cualificada (non-QM) podría ser una opción a considerar si no quiere lidiar con el dolor de cabeza de los documentos necesarios. 

Los préstamos no QM, también conocidos como hipotecas alternativas o sin verificación de ingresos, no cumplen los requisitos hipotecarios establecidos por el gobierno.

Estos programas de préstamos no son dudosos planes para autónomos. No obstante, la nueva legislación federal obliga a los prestamistas que no son QM a confirmar tu capacidad para devolver el préstamo.

Veamos algunas de las opciones más populares de hipotecas sin QM.

Préstamos con extracto bancario

De acuerdo con este método, los prestamistas determinan sus ingresos haciendo una media de los depósitos realizados en sus extractos bancarios personales o empresariales durante los 12 a 24 meses anteriores.

Agotamiento de activos

Con un préstamo de agotamiento de activos, los prestatarios de alto patrimonio pueden convertir sus activos en ingresos admisibles.

En comparación con una hipoteca estándar para autónomos, pagará mayores gastos de cierre, un pago inicial mayor y tipos de interés más altos. Si los prestamistas típicos rechazan sus declaraciones de impuestos, un préstamo no QM puede llenar el vacío.

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Foto por Andrea Piacquadio