Después de comprar una casa, la instalación de una piscina o la remodelación de la cocina puede ser lo siguiente en su agenda. 

Conocemos el préstamo perfecto para financiar sus sueños de renovación sin esperar a que termine de ahorrar ni tener que utilizar avales. 

Siga leyendo para saber más sobre los préstamos para reformas y cómo pueden ayudarle a disfrutar al máximo de su casa. 

¿Qué es un préstamo renovación?

Un préstamo para reformas, también llamado préstamo para mejoras del hogar, es un tipo de préstamo destinado a reparaciones y remodelaciones del hogar. 

Puede utilizar este préstamo para sustituir su viejo tejado, añadir un sótano a su casa, instalar una piscina, añadir una chimenea y remodelar su cocina, por citar sólo algunas ideas. 

¿Cómo funcionan los préstamos para renovación?

Los préstamos para reformas pueden proporcionarle más influencia sobre el valor de su propiedad, ya que aumentan el valor de la vivienda y le permiten acumular capital más rápidamente de lo que podría hacerlo comprando una vivienda lista para entrar a vivir.

Algunos préstamos para la reforma de viviendas pueden utilizarse para comprar una casa de segunda mano y realizar reformas de inmediato sin necesidad de obtener otra financiación, por lo que no es necesario ser propietario de una vivienda. 

Los préstamos para renovación dan a los compradores la opción de comprar en barrios más caros. Es probable que puedan comprar una casa antigua que ha sido mantenida a un precio asequible o tal vez una casa en dificultades en una comunidad recientemente revivida. 

Después de todo, las propiedades que requieren reformas rara vez salen al mercado a su precio de venta potencial máximo. Vivir en una zona de obras puede requerir paciencia y tiempo, pero puede resultar en un precio de compra final más bajo. 

Se sentirá satisfecho cuando pueda crear una casa que refleje fielmente sus preferencias y su forma de vida, ya sea añadiendo un cuarto de baño, eliminando algunas paredes, instalando accesorios que ahorren agua y energía o con un paisajismo único.

Tipos de préstamos para renovación

Existen varios tipos de préstamos para renovación, entre ellos: 

• Préstamos con garantía hipotecaria o HELOC (líneas de crédito con garantía hipotecaria)
• Hipotecas con fondos adicionales para renovación
• Refinanciaciones en efectivo 
• Préstamos personales sin garantía
• Programas gubernamentales

Préstamo Fannie Mae HomeStyle Renovation

Con el Fannie Mae Programa HomeStyle RenovaciónLos prestatarios pueden comprar una propiedad que necesite reparaciones o refinanciar su hipoteca actual para recibir fondos para mejoras.

No necesitará un préstamo para la hipoteca y otro distinto para las reparaciones de la casa, como ocurre con otros tipos de préstamos, porque un préstamo HomeStyle sólo requiere un préstamo y un pago mensual. Obtener un solo préstamo ahorra tiempo y dinero en el momento del cierre.

Préstamo FHA 203(k)

El préstamo 203(k) de la FHA es un préstamo gubernamental que puede utilizarse para financiar tanto la compra de una propiedad como las mejoras en un único préstamo hipotecario, de forma muy similar al programa HomeStyle Renovation de Fannie Mae. La FHA ofrece dos préstamos 203(k) diferentes:

•  Préstamos limitados 203(k): El importe máximo de los préstamos 203(k) limitados es de $35.000 y suelen destinarse a mejoras no estructurales.
•  203k estándar); Este tipo de préstamo 203(k) suele utilizarse para construcciones o reparaciones importantes.

HEL y HELOC

Un préstamo con garantía hipotecaria (HEL) es un préstamo a tipo fijo con pagos mensuales constantes durante toda la duración del préstamo. 

Las características de una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) son el saldo renovable y el límite de crédito. Este préstamo es útil para los propietarios de viviendas con numerosos pagos en un proyecto de reparación de la casa considerable debido a lo largo del tiempo, funcionando algo así como una tarjeta de crédito.

Ambas son similares en el sentido de que permiten acceder al capital que ya ha acumulado en su vivienda, pero difieren en la forma en que cada una de ellas le da acceso a ese capital. Decidir cuál es el más adecuado para usted dependerá de su patrimonio, de su situación financiera y de sus objetivos para la renovación de la vivienda.

Refinanciamiento con desembolso de efectivo

Dependiendo del capital que tenga, los propietarios pueden refinanciar su hipoteca por un importe superior al de la hipoteca anterior y retirar la diferencia en efectivo.

Si puede refinanciar a un tipo inferior al que está pagando ahora por su hipoteca, ésta podría ser la opción adecuada para usted. 

Préstamo personal

Un préstamo de refinanciación o un préstamo sobre el valor neto de la vivienda no es lo mismo que un préstamo personal de un banco, una cooperativa de crédito o un prestamista en línea. La calificación crediticia, los ingresos y la situación financiera influyen en la concesión del préstamo.

Como era de esperar, las personas con "excelentes" puntuaciones de crédito FICO de 740 y superiores reciben los mejores tipos de interés de préstamos personales, que pueden ser tan bajos como 6% TAE. Aunque los tipos de interés de estos préstamos suelen ser sustancialmente más altos, algunos prestamistas ofrecen préstamos personales a prestatarios con puntuaciones de crédito tan bajas como 580. 

¿Qué es un préstamo CHOICERenovation y en qué se diferencia?

La hipoteca Freddie Mac CHOICERenovation permite a los prestatarios comprar y renovar propiedades sin necesidad de dos préstamos distintos.

Con este préstamo, los actuales propietarios de viviendas también pueden refinanciar el coste de las reformas con el nuevo importe del préstamo.

Muchos prestatarios quieren comprar una casa asequible y reformarla, pero a veces la financiación de estos proyectos requiere dos préstamos y dos cierres.

Para la hipoteca inicial, sólo hay un cierre. Pero una refinanciación en efectivo, un segundo préstamo y una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) requieren un cierre adicional. Esto significa pagar dos veces por el seguro del título, los honorarios legales y otros gastos relacionados con el cierre. 

El programa de financiación CHOICERenovation de Freddie Mac elimina las molestias y los gastos del cierre de dos préstamos.

Por ejemplo, una hipoteca CHOICERenovation puede ser la mejor opción si se enamora de una casa antigua de estilo colonial que tiene un precio razonable pero aún conserva sus viejos electrodomésticos de cocina o si le encanta la idea de poseer una cabaña de madera pero encuentra una con goteras en el tejado. 

Diferencia entre CHOICERenovation, FHA 203K e Hipoteca de renovación de estilo de vida 

El préstamo CHOICERenovation de Freddie Mac es similar al préstamo 203(k) de la FHA y a la hipoteca HomeStyle Renovation de Fannie Mae, ya que todos requieren un proceso de cierre único. 

Sin embargo, una diferencia significativa entre estos préstamos es que puede utilizar la hipoteca CHOICERenovation para financiar elementos de resiliencia o a prueba de futuro, lo que no está permitido con el programa hipotecario HomeStyle. 

El préstamo 203(k) de la FHA exige una puntuación crediticia mínima de 580 y un DTI de 43%. Con un préstamo CHOICERenovation, la puntuación de crédito y los límites DTI son establecidos por los prestamistas individuales. 

ChoiceRenovation tampoco requiere un consultor para guiar al prestatario a través del proceso de construcción, pero sí es necesario con el préstamo 203(K) de la FHA. 

La financiación de rehabilitación FHA 203(k) también requiere un pago inicial del 3,5%. 

Requisitos del préstamo CHOICERenovation

Para ser elegible, debe cumplir las normas de suscripción automatizada de Freddie Mac para préstamos convencionales. A continuación se resumen los requisitos previos que debe cumplir.

Tipos de bienes subvencionables

Puede utilizar un préstamo CHOICERenovation para comprar este tipo de propiedades:

• Condominio
• Unidad cooperativa
• Residencia principal con una a cuatro unidades 
• Una segunda vivienda con una unidad
• Una casa de inversión con una unidad 
• Casa prefabricada

Anticipo

El precio de compra más el coste de las reformas o la tasación posterior a la reforma del inmueble se utilizan para determinar el pago inicial mínimo necesario para un préstamo de compra, según cuál sea menor. 

Veamos un ejemplo:

• 95% de relación préstamo-valor en una vivienda habitual de 1 unidad: 5% de entrada
• 90% en una segunda vivienda de 1 unidad (10% de entrada)
• 85% LTV en una vivienda habitual de 2 unidades (15% de entrada)
• 80% ratio LTV en vivienda habitual de 3-4 unidades (20% de entrada)
• 85% LTV sobre inversiones inmobiliarias (15% de bajada)
• 95% LTV ratio on Manufactured home (5% down)

Límites de préstamo

Los límites de préstamo dependen del tipo de propiedad y del límite de préstamo convencional. El importe máximo de un préstamo convencional para una vivienda unifamiliar es de $510.400, y el límite para una vivienda de 4 unidades es de $981.700. Si reside en una zona de precios elevados, los límites se modificarán convenientemente. En las localidades más costosas, el tope para una vivienda unifamiliar es de $765.600, mientras que el tope para cuatro unidades es de $1.472.550.

Sin embargo, esto no significa que pueda pedir prestado el importe máximo permitido por su región y tipo de propiedad. 

Los prestamistas no le darán más dinero del que vale la propiedad. Además, no te prestarán más dinero del que creen que podrás devolver. 

Las reparaciones y renovaciones no pueden costar más del 75% del valor del inmueble tras la renovación si utiliza un préstamo CHOICERenovation para comprar una vivienda.

Tipos de interés

Con los préstamos CHOICERenovation no es necesario pagar una prima sobre el tipo de interés. El tipo de interés que pague será el mismo que el de cualquier otra hipoteca que pueda obtener para una compra o refinanciación. Con una hipoteca CHOICERnovation, las mismas variables que pueden aumentar su tipo con cualquier hipoteca inicial también pueden aumentarlo. 

Puntuación de crédito y DTI

Para las hipotecas CHOICERenovation, Freddie Mac no tiene criterios exclusivos de puntuación crediticia ni de relación deuda-ingresos. Por lo general, esto significa que los prestatarios deben satisfacer las normas del prestamista para las hipotecas tradicionales. 

Para pagar menos de 25% de entrada por una vivienda unifamiliar, la mayoría de los prestamistas necesitan una puntuación crediticia de al menos 620, y para comprar una segunda vivienda o una propiedad de inversión, exigen una puntuación crediticia de al menos 720.

El préstamo CHOICERenovation no suele tener limitaciones específicas de deuda-ingresos (DTI) por parte de Freddie Mac.

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