Una de las preguntas más frecuentes de los compradores de vivienda por primera vez es cuánto puedo comprar? La asequibilidad de una vivienda depende de muchos factores que su prestamista analizará para ofrecerle un punto de compra adecuado y preaprobado.
Su tipo hipotecario
En los últimos años, los compradores de vivienda han disfrutado de tipos hipotecarios históricamente bajos. ¿Sabía que el tipo medio de las hipotecas fijas a 30 años en los años 80 era del 12,7%?
Los tipos hipotecarios fluctúan constantemente, e incluso un repunte relativamente pequeño de los tipos puede cambiar las circunstancias de su poder adquisitivo. Por ejemplo, supongamos que financias la compra de tu casa con un préstamo hipotecario a tipo fijo de $200.000 a 30 años con un interés del 3,75 por ciento. Su pago mensual de capital e intereses ascendería a $926.
Si su tipo aumentara al 4,25%, el pago mensual de capital e intereses se incrementaría en casi $60.
Su puntuación crediticia
Su puntuación crediticia se utiliza para determinar el riesgo que corre como prestatario, razón por la cual los prestatarios con puntuaciones crediticias más altas suelen recibir tipos de interés más bajos.
Tener una puntuación crediticia baja no significa necesariamente que sus sueños de comprar una casa estén fuera de su alcance, pero si su tipo de préstamo determina en parte su tipo de interés en función de su puntuación crediticia, podría limitar su poder adquisitivo.
Su pago inicial
Contrariamente a la creencia popular, ya no es necesario el habitual 20 por ciento de entrada para comprar una casa. De hecho, existen algunas opciones de préstamo que financian el 100 por cien de la compra. Por otro lado, la aplicación de un pago inicial del 20 por ciento tiene algunas ventajas, si puede permitírselo.
Con un pago inicial del 20 por ciento puede eliminar la necesidad y el coste del seguro hipotecario privado, que suele exigirse a los compradores de vivienda que financian con menos del 20 por ciento de pago inicial.
Un pago inicial más elevado también puede reducir el tipo de interés que le ofrezcan y, en algunos mercados, darle una ventaja competitiva frente a otros compradores.
Seguro hipotecario privado
Como ya se ha dicho, la mayoría de los compradores de vivienda con menos del 20% de entrada deben pagar un seguro hipotecario privado (PMI). El propósito del PMI es proteger a los prestamistas en caso de que un prestatario no pague su hipoteca. El PMI también ofrece a los compradores la posibilidad de comprar sin un fuerte pago inicial.
Las tarifas del seguro hipotecario privado vienen determinadas por el programa de préstamo que elija y por su puntuación crediticia.
Su deuda
Aunque no es necesario estar libre de deudas para comprar una vivienda, los préstamos estudiantiles, los préstamos para automóviles, las deudas de tarjetas de crédito, etc. pueden limitar su poder adquisitivo.
La mayoría de los prestamistas recomiendan que el pago de la hipoteca, incluidos el capital, los intereses, los impuestos y el seguro (del propietario y el seguro hipotecario privado, si procede), sea inferior al 28% de sus ingresos brutos mensuales. Es lo que se conoce como ratio inicial.
Su prestamista también analizará su ratio deuda-ingresos, o ratio back-end, que incluye sus obligaciones mensuales, como pagos mínimos de tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles, pensión alimenticia, manutención de los hijos y préstamos para coches, junto con el capital, los intereses, los impuestos y el seguro. Lo ideal para los prestamistas es que este porcentaje sea igual o inferior al 36% de sus ingresos brutos mensuales.
Supongamos que los ingresos brutos mensuales de tu unidad familiar ascienden a $6.250 ($75.000/año). Lo ideal sería que el pago total de la hipoteca, junto con los demás pagos mensuales de la deuda, rondara los $2.250 o menos.
Impuestos sobre bienes inmuebles y seguro de vivienda
Los impuestos y el seguro son una parte inevitable e importante del proceso de compra de una vivienda y su coste es variable en función de múltiples factores. Los impuestos sobre la propiedad se basan en el valor catastral de la vivienda y en los tipos de gravamen locales, por lo que, incluso con una hipoteca a tipo fijo, los impuestos sobre la propiedad pueden fluctuar con el tiempo.
El seguro de hogar se determina en función de una gran cantidad de elementos relacionados con la compra de la vivienda, como la antigüedad de ésta, los materiales de construcción y la ubicación. Una aseguradora de hogar también tendrá en cuenta su puntuación crediticia a la hora de ofrecerle un presupuesto. Ciertos aspectos de su seguro de hogar pueden adaptarse a sus necesidades personales, como aumentar la protección por responsabilidad civil en caso de que alguien resulte herido en su propiedad o aumentar su seguro de bienes personales para cubrir objetos de valor como joyas, lo que aumentaría el precio de su seguro.
Su presupuesto para la compra de vivienda
Aunque la entidad crediticia determina la asequibilidad de su hipoteca, el hecho de que esté preaprobado hasta una determinada cantidad de dinero no significa que tenga que gastar lo máximo posible.
No olvide incluir en su presupuesto los costes de la propiedad de la vivienda, incluidos los servicios públicos, las mejoras de la vivienda, los gastos de cierre, etc. Aunque, en general, comprar una casa es más barato que alquilarla, es importante que te mantengas dentro de tu zona de confort personal.
En cualquier caso, hay muchos factores que determinan su elegibilidad para el préstamo y su poder de compra. Antes de lanzarse a seleccionar posibles viviendas para comprar, reúnase con un prestamista para obtener una preaprobación o un compromiso de préstamo.
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