Los préstamos con ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) son un tipo de préstamo muy utilizado en la inversión inmobiliaria multifamiliar.
Al centrarse en los ingresos de una propiedad en lugar de en las finanzas personales del prestatario, los préstamos DSCR pueden ayudar a quienes cumplen los requisitos a maximizar su rentabilidad con requisitos más flexibles y un mayor apalancamiento.
¿Qué contiene este artículo?
En este artículo, vamos a explorar cómo funciona un préstamo DSCR en la inversión inmobiliaria multifamiliar y lo que los inversores tienen que hacer para calificar.
¿Qué es un préstamo DSCR?
El ratio de cobertura del servicio de la deuda se utiliza para determinar si un inversor puede devolver el préstamo comparando los ingresos netos de explotación (NOI) con las obligaciones totales de la deuda.
Lo que hace que este préstamo sea único es que, en lugar de determinar la capacidad de reembolso del prestatario con talones de pago, W2, declaraciones de impuestos u otra documentación de ingresos, los prestamistas se centran en los ingresos de la propiedad.
Eche un vistazo a la fórmula para calcular el DSCR:
DSCR = NOI / Obligaciones de deuda totales
Los prestamistas suelen utilizar cifras anuales o mensuales de alquiler para determinar el DSCR de un inmueble multifamiliar.
El NOI es el total de sus ingresos por alquiler y cualquier otra fuente de ingresos menos sus gastos de explotación.
Sus obligaciones totales de deuda incluyen el principal, los intereses, los impuestos, el seguro y otros gastos relacionados con la deuda.
Por ejemplo, si su NOI es de $7.000 y sus obligaciones de deuda totales son de $6.000, su DSCR es de 1,2.
Algunos prestamistas aceptan un DSCR de al menos 1,0, mientras que otros exigen al menos 1,25.
La cifra anterior no llega a 1,25, por lo que es posible que desee determinar cómo puede mejorar su DSCR de las siguientes maneras:
- Aumento del alquiler
- Aumentar la ocupación
- Reducir gastos
- Agilice la gestión de su propiedad
- Mejorar la eficiencia energética
- Añadir servicios
La clave del éxito con un préstamo DSCR es trabajar estrechamente con un prestamista experimentado que pueda ayudarle a través de su proceso y requisitos específicos.
¿Listo para dar el siguiente paso?
¿Para qué se utilizan los préstamos DSCR?
Los préstamos DSCR están diseñados principalmente para propiedades generadoras de ingresos, entre las que se incluyen:
- Viviendas unifamiliares de alquiler
- Inmuebles plurifamiliares de 2 o más unidades
- Propiedades comerciales como edificios de oficinas y locales comerciales
Están estructurados para evaluar la capacidad de la propiedad de generar ingresos y respaldar el servicio de la deuda, por lo que son adecuados para propiedades en las que los ingresos por alquiler u otras fuentes de ingresos contribuyen a la salud financiera de la propiedad.
Los criterios específicos de elegibilidad, las condiciones y los requisitos de los préstamos DSCR pueden variar según los prestamistas y los programas de préstamo.
Préstamos DSCR frente a otros préstamos multifamiliares
¿En qué se diferencian los préstamos DSCR de los préstamos convencionales, los préstamos FHA o los préstamos VA? ¿Pueden utilizarse todos ellos para propiedades de inversión?
Aunque cada uno de estos préstamos puede utilizarse para propiedades generadoras de ingresos, la principal diferencia radica en los requisitos.
Los préstamos convencionales, los préstamos FHA y los préstamos VA requieren que los prestatarios demuestren su solidez financiera con talones de pago, declaraciones de impuestos y otra documentación, mientras que los préstamos DSCR se centran en la de la propiedad solidez financiera.
Esta diferencia clave puede hacer o deshacer una oportunidad para un inversor que ha encontrado una gran propiedad, pero tiene dificultades para demostrar sus ingresos a través de fuentes tradicionales.
Importes de los préstamos, tipos de propiedad y ocupación
Los préstamos DSCR tienen importes máximos más elevados y mayor flexibilidad con los tipos de propiedad. Además, no hay límite en el número de propiedades para las que el propietario tiene préstamos.
Por otro lado, si desea vivir en la nueva propiedad tendría que utilizar un préstamo convencional, FHA o VA.
Los préstamos FHA y VA también tienen una mayor flexibilidad con los importes del pago inicial y las puntuaciones de crédito.
En última instancia, depende de sus objetivos como inversor y de lo que pretenda hacer con la propiedad.
¿Cómo ayudan los préstamos DSCR a los inversores a maximizar su ROI?
Los préstamos DSCR animan a los inversores a seleccionar propiedades con un fuerte potencial de ingresos y un flujo de caja positivo. Esto significa que se espera que los ingresos por alquiler generados por la propiedad superen los pagos de la hipoteca y los gastos de explotación.
Como resultado, es probable que los inversores obtengan mejores flujos de caja y rendimientos de su capital invertido que con los préstamos tradicionales.
Los inversores también pueden ampliar más eficazmente sus inversiones inmobiliarias con préstamos DSCR. Pueden adquirir varios inmuebles que produzcan ingresos sin tener que invertir una cantidad significativa de su propio capital en cada uno de ellos.
Esta capacidad de ampliación permite una mayor diversificación y mayores rendimientos globales.
Requisitos del préstamo DSCR
Los requisitos de los préstamos DSCR pueden variar según el prestamista. En general, sin embargo, se puede esperar lo siguiente:
- DSCR igual o superior a 1,0
- 20%-25% anticipo
- Puntuación crediticia igual o superior a 620
- Sólo propiedades de inversión
- Inmuebles unifamiliares y multifamiliares
- Locales comerciales
- Alquileres a corto y largo plazo
- Importes de préstamo de hasta $5 millones
- Cerrar como individuo, LLC, corporación u otras entidades
- No se necesitan recibos de sueldo, W2, 1099 ni declaraciones de la renta
- Préstamos a tipo fijo o variable con plazos de hasta 30 años
Trabaje con su prestamista para asegurarse de que puede cumplir los requisitos y aportar toda la documentación necesaria.
¿Qué quiere ver un prestamista DSCR?
¿Cree que un préstamo DSCR es adecuado para su proyecto multifamiliar? inversión inmobiliaria ¿escenario?
El primer paso para obtener un préstamo es ponerse en contacto con un prestamista DSCR reputado y con experiencia como Compass Mortgage.
Prepárese para proporcionar a su prestamista documentación que demuestre que su propiedad tiene un fuerte DSCR, y asegúrese de tener una buena puntuación crediticia, un plan de negocio sólido y una estrategia de salida.
Los prestamistas DSCR también quieren ver que demuestras un sólido conocimiento del mercado local.
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