¿Está pensando en comprar una vivienda en Ohio pero no sabe si una compra a plazos es la opción adecuada? 

Hay pros y contras en una recompra, y le proporcionaremos toda la información que necesita para tomar una decisión informada.

Siga leyendo para saber si una recompra es una opción inteligente para usted en Cleveland, Cincinnati, Columbus o cualquier otra ciudad de Ohio.

¿Qué es una recompra?

La compra de una hipoteca es una estrategia financiera que puede ayudar a los compradores de vivienda a reducir los intereses de sus cuotas hipotecarias mensuales.

Con una comprarEn este caso, se paga una cantidad global al prestamista en el momento del cierre, que se utiliza para reducir el tipo de interés del préstamo durante un periodo determinado. 

Hay dos tipos de recompra: permanente y temporal. El pago inicial de una recompra permanente puede efectuarlo el vendedor o el comprador. En las temporales, el pago inicial debe realizarlo el vendedor. 

Esta puede ser una gran opción para quienes desean reducir su tipo de interés pero no tienen dinero para pagar un anticipo mayor. 

Por ejemplo, un prestatario puede comprar una casa con un pago inicial del 3%, lo que podría dar lugar a un tipo de interés más alto. 

Pero con una amortización temporal, como una amortización de 2-1, el prestatario puede reducir su tipo de interés en 2% el primer año de la hipoteca y en 1% el año siguiente. Esto puede suponer un ahorro significativo en los primeros años del préstamo.

En el tercer año de propiedad de la vivienda, entra en vigor el tipo original acordado en el momento del cierre. 

A menudo, los vendedores de viviendas pagan una recompra en nombre del comprador para convencerle de que haga una oferta y venda la vivienda.

Buydowns en Ohio

En Ohio, una ley llamada Ley de protección del comprador de vivienda (ley de préstamos abusivos) entró en vigor en 2007 y protege a los consumidores de las prácticas abusivas en materia de préstamos cometidas en o por prestamistas no bancarios, agentes de crédito y corredores hipotecarios.

Esto significa que cualquier prestamista que ofrezca una compra de hipoteca debe cumplir ciertas directrices y normas. Esto garantiza que el comprador de la vivienda obtenga un trato justo y razonable. 

¿Cómo se estructuran las recompras?

Las comisiones de una compra inicial se pagan por adelantado al prestamista y, a menudo, en el momento del cierre de la operación.

El importe de la recompra depende de la cuantía del préstamo y del prestamista. El comprador es responsable de efectuar los pagos al tipo de interés aprobado previamente, una vez finalizado su periodo de recompra.

Las compras a cuenta pueden ser una excelente forma de reducir el coste de un préstamo y resultan especialmente útiles para los compradores que desean adquirir una vivienda pero no disponen de la totalidad del dinero necesario para el pago inicial. Cuanto mayor sea el pago inicial, mejor será el tipo de interés al que pueda optar. 

¿Cuál es la ventaja para un comprador que recurre a una recompra?

Factores como la duración de la hipoteca, el tipo de interés inicial, la cantidad que podría ahorrarse en intereses a lo largo del periodo inicial del préstamo y sus ingresos futuros previstos pueden influir en si tiene sentido utilizar una compra a plazos para adquirir una propiedad.

Su umbral de rentabilidad también puede depender del tiempo que pretenda permanecer en la casa.

En pocas palabras, las reducciones hipotecarias permiten a los compradores reducir los pagos mensuales de su hipoteca durante los primeros años del préstamo. 

Vivir en Ohio

Ohio tiene mucho que ofrecer, con un excelente sistema escolar y universitario y un coste de la vida razonable. 

En general, existen numerosas oportunidades de liquidez y revalorización en todo el Estado, sobre todo en lugares con un crecimiento demográfico y laboral cada vez mayor.

Incluso en las ciudades más grandes de Ohio se pueden encontrar viviendas asequibles con un bajo coste de vida. A pesar de un mercado inmobiliario en declive, los precios de la vivienda en el Área de Columbus aumentaron en 9% en el tercer trimestre de 2021.

Los precios en otras partes de Ohio crecieron en el tercer trimestre de este año en comparación con el mismo periodo del año anterior: 

• Akron, $215.500 (+14,5%)
• Cantón, $181.300 (+3,4%)

¿Cuánto cuesta reducir un tipo de interés en Ohio?

Esto depende de factores como el importe de su préstamo, el tipo de reducción y el tipo de interés original. 

Para una recompra permanente con un préstamo hipotecario a tipo fijo a 30 y 15 años, la recompra es de 1 punto (1%) por cada 0,125% de bajada del tipo.

Pero en una recompra temporal, supongamos que te prestan $500.000 con un préstamo a tipo fijo a 30 años al 6,75%. Puedes elegir entre una recompra 2-1 o una recompra 3-2-1.

Este es el desglose del préstamo con una opción de recompra de 2-1:

• Primer año: $1.304 a un interés del 4,75%
• Segundo año: $1.459 a un interés del 5,75%
• Tercer año: $1.622 a un interés total de 6,75%

La comisión de recompra de este préstamo sería de $5.759. 

A la hora de plantearse una recompra, es importante mirar más allá del periodo inicial de pagos bajos para determinar si los costes a corto plazo compensan el ahorro en intereses que pueda conseguir.

¿Es una buena idea la recompra del 2-1 en Ohio?

Si los vendedores de viviendas tienen problemas para vender y necesitan ofrecer un incentivo para encontrar un comprador, podrían pensar en ofrecer una recompra del 2-1. 

Muchos prestatarios de Ohio que se enfrentan a tipos hipotecarios y precios de la vivienda elevados podrían beneficiarse enormemente de una recompra del 2-1.

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Foto por Karolina Grabowska